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事件：融創(chuàng)服務(wù)2022年?duì)I收同比-9.8%，歸母凈利潤(rùn)虧損4.8億元
　　融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)公告，全年收入71.26億元，同比下降9.8%；毛利16.04億元，同比下降35.6%；歸母凈利潤(rùn)虧損4.82億元，核心歸母凈利潤(rùn)（剔除減值、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等）7.63億元，宣派末期股息每股0.137元人民幣。
　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心經(jīng)營(yíng)不斷夯實(shí)
　　1)2022年調(diào)整業(yè)務(wù)應(yīng)對(duì)波動(dòng)，核心經(jīng)營(yíng)不斷夯實(shí)。由于2022年關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)受房地產(chǎn)下行影響，公司面臨經(jīng)營(yíng)和回款壓力，對(duì)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)作出調(diào)整，包括人員的優(yōu)化、組織架構(gòu)調(diào)整等。全年非業(yè)主增值服務(wù)收入10.5億元，同比減少61%，收入占比14.8%，較上年下滑19pct，毛利6553萬(wàn)元，減少8.9億元；2023年起，關(guān)聯(lián)方相關(guān)業(yè)務(wù)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)影響較為有限。若剔除非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，公司2022年收入同比增長(zhǎng)16.3%，毛利與上年基本持平。
　　拆分業(yè)務(wù)來(lái)看，基礎(chǔ)物管營(yíng)收同比增長(zhǎng)18.2%，毛利率23%，較上年下滑2.6pct，主要因調(diào)整對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)；社區(qū)生活服務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)10.5%，毛利率35.8%，較上年下滑9.8pct，主要因?yàn)椴糠謽I(yè)務(wù)由平臺(tái)轉(zhuǎn)為自營(yíng)。綜合來(lái)看，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，進(jìn)一步聚焦核心主業(yè)，受地產(chǎn)和關(guān)聯(lián)方影響較為有限，經(jīng)營(yíng)安全性和可持續(xù)性都明顯提升。
　　2)2023年期待基礎(chǔ)物管穩(wěn)健增長(zhǎng)，社區(qū)增值逐步發(fā)力。截至2022年末，物業(yè)管理在管面積2.44億平，第三方占比37%；合約面積3.93億平，第三方占比39%，年內(nèi)增加3426萬(wàn)平，其中新增部分第三方占81%，在關(guān)聯(lián)方發(fā)展受限以及疫情影響下，公司保證了較強(qiáng)的第三方拓展力度。社區(qū)增值方面，便民服務(wù)/空間運(yùn)營(yíng)/美居服務(wù)/房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四大條線(xiàn)逐漸成熟，預(yù)計(jì)后續(xù)毛利率將保持穩(wěn)定，隨著在管項(xiàng)目增加，增值業(yè)務(wù)滲透率提升，社區(qū)增值在收入和利潤(rùn)端有更大貢獻(xiàn)。此外，公司2022年應(yīng)收賬款減值損失15.4億元，年末關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款總額約33.7億元（較中期減少2.8億元），我們測(cè)算關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值撥備總額在17億元左右，后續(xù)公司加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，關(guān)聯(lián)方經(jīng)營(yíng)逐步回暖，關(guān)聯(lián)交易總額縮減，預(yù)計(jì)應(yīng)收賬款減值將逐步得到有效控制。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：由于關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)受房地產(chǎn)下行影響，影響公司發(fā)展速度，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)出現(xiàn)較大調(diào)整，我們調(diào)整非業(yè)主增值業(yè)務(wù)收入和毛利預(yù)測(cè)以及應(yīng)收款減值預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為6.2億元/7.3億元/8.6億元，對(duì)應(yīng)EPS為0.20（原0.19）/0.24（原0.25）/0.28元（新增）。公司經(jīng)營(yíng)相關(guān)指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健向好，市場(chǎng)拓展發(fā)力，獨(dú)立發(fā)展能力不斷提升，重點(diǎn)業(yè)務(wù)逐步聚焦，社區(qū)增值潛力較大，我們維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外拓不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入與減值存在不確定性