>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年3月月報(bào)：新房成交同比漲幅提升至三成，住宅用地土拍溢價(jià)率創(chuàng)21年9月以來(lái)最高-230413
| 上傳日期： |
2023/4/13 |
大小： |
2731KB |
| 格式： |
pdf 共26頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點(diǎn)
新房：3月新房成交同比增速持續(xù)提升；一線城市漲幅高于二三線城市。3月38城新房成交面積2067.9萬(wàn)平，環(huán)比+39.3%，同比+31.7%，同比增速較上月提升13.3pct；Q1累計(jì)降幅收窄至0.5%。3月一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速52.7%、43.9%和63.7%，同比增速63.0%、37.0%和59.1%，同比增速較上月分別提升53.2、10.3、7.3pct。3月處于需求持續(xù)釋放期，核心一二線和強(qiáng)三線城市領(lǐng)漲，既有補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加刺激市場(chǎng)信心修復(fù)。3月以來(lái)新房成交面積同比增速已經(jīng)連續(xù)6周為正，我們認(rèn)為，4月成交延續(xù)復(fù)蘇，但增長(zhǎng)動(dòng)能有轉(zhuǎn)弱的可能，核心一二線城市漲勢(shì)具有一定的可持續(xù)性，但部分三線城市需求集中釋放后可能出現(xiàn)一定疲態(tài)，后續(xù)銷售仍有縮量的可能。
分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市因供應(yīng)顯著放量，成交大幅回升，同比漲幅超六成，環(huán)比漲幅超五成。上海、北京熱度延續(xù)，成交面積同比分別出現(xiàn)了27%和105%的正增長(zhǎng)，主要是隨著改善盤(pán)集中入市，中高端購(gòu)買力逐步釋放。廣州同樣迎來(lái)了階段性放量行情，3月單月突破100萬(wàn)平，同比+81%；深圳低位回升至同比增長(zhǎng)1%。二三線城市回暖幅度不及一線顯著，同比增速低于一線城市。廈門(mén)、無(wú)錫等依靠中高端客群支撐市場(chǎng)熱度城市因改善盤(pán)集中入市環(huán)比分別增長(zhǎng)80%、90%，同比分別增長(zhǎng)137%、51%；武漢、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市整體復(fù)蘇動(dòng)能延續(xù)低位回升態(tài)勢(shì)，3月的開(kāi)盤(pán)去化率雖有回落，但整體維持高位，新房成交面積同比分別增長(zhǎng)41%、47%、10%；杭州、成都市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，開(kāi)盤(pán)去化率均有所提升，新房成交面積同比分別增長(zhǎng)48%、16%；福州等增長(zhǎng)持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪釋放后，需求略顯疲軟。三線城市多以點(diǎn)狀復(fù)蘇為主，低能級(jí)城市前期市場(chǎng)持續(xù)低迷，依托于部分城市前期積壓的剛需集中釋放，本月整體漲勢(shì)明顯，其中惠州、揚(yáng)州、南寧同比出現(xiàn)明顯上漲。
二手房：雖然近期市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為二手房的帶看量有所走低，但從成交來(lái)看，3月二手房成交保持高位增長(zhǎng)；Q1市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，成交量迅速恢復(fù)，房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲。3月14城二手房成交面積1066.5萬(wàn)平，環(huán)比+57.9%，同比+109.2%，仍保持高增，同比增幅較上月減少26.5pct，主要是因?yàn)樯显聰?shù)據(jù)存在春節(jié)錯(cuò)期效應(yīng)，實(shí)際3月二手房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭延續(xù)，且成交表現(xiàn)仍好于新房。3月一、二、三線城市二手房成交面積環(huán)比增速48.6%、57.4%、53.4%，同比增速53.5%、130.8%、250.6%，增速較上月分別減少36.0、23.0、25.4pct。從具體城市來(lái)看，我們跟蹤的所有城市二手房成交同環(huán)比增速均為正，超過(guò)七成城市二手房成交同比翻倍增長(zhǎng)。多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市場(chǎng)低迷、積壓的剛需購(gòu)房需求集中回流入市；2）部分城市實(shí)行“帶押過(guò)戶”后置換改善需求釋放，特別是蘇州，由于“帶押過(guò)戶”交易模式的推行疊加前期首付比、房貸利率下調(diào)影響，3月二手房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭漸顯，成交由此前幾個(gè)月的45萬(wàn)平左右低位，躍升至85萬(wàn)平，環(huán)比增幅（88%）居重點(diǎn)城市之首；3）信貸的持續(xù)寬松降低了客戶的購(gòu)房門(mén)檻。Q1市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，成交量迅速恢復(fù)，房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲。一季度我們跟蹤的14城二手房成交面積累計(jì)同比增速為69.7%。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，23Q1貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長(zhǎng)，已接近21Q1水平；Q1房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢(shì)轉(zhuǎn)漲，環(huán)比漲幅累計(jì)2.4%。
庫(kù)存與去化：3月整體庫(kù)存同比持續(xù)下降，多數(shù)城市去化壓力明顯降低。截至3月底，我們跟蹤的14城新房住宅庫(kù)存面積為1.02億平，環(huán)比+0.3%，同比-0.7%；去化周期為14.7個(gè)月，環(huán)比-0.2%，同比+15.5%。一、二、三線城市庫(kù)存同比增速+11.1%、-12.3%、-15.0%；去化周期分別為11.9、12.7和14.5個(gè)月，同比增速24.8%、12.7%、-9.1%。具體來(lái)看，超過(guò)4成城市庫(kù)存環(huán)比小幅下降，6成城市去化周期環(huán)比縮短，上海、杭州、寧波去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
開(kāi)盤(pán)去化率與供求比：如果參考去化率和供求比這兩個(gè)重要的銷售前置指標(biāo)，20城平均開(kāi)盤(pán)去化率46%，環(huán)比提升8個(gè)百分點(diǎn)；為僅次于2022年12月的次高點(diǎn)；3月30城的供求比為0.9，仍小于1.0；這都體現(xiàn)出銷售復(fù)蘇后續(xù)的可持續(xù)性可期。1）部分漲跌幅顯著超20%的城市，如北京、深圳、蘇州、鄭州受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響顯著，以蘇州為例，2023年1-2月僅2個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)入市，去化率幾近100%，本月雖回落至72%，但整體市場(chǎng)熱度仍處于高位維持。2）上海、成都、杭州等前期熱點(diǎn)城市，去化率基本都在7成左右，主要依托剛改自住需求釋放，市場(chǎng)尚能保溫。3）南京、蘇州、武漢、寧波去化率轉(zhuǎn)降，來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)自3月下半月以來(lái)均有不同程度回落，但總體仍處于高位維持。4）東莞、常州等強(qiáng)三線城市市場(chǎng)還處于筑底階段，本月去化率均降至10%及以下，短期觀望情緒濃厚。
土地市場(chǎng)：百城住宅類用地成交量同比降幅擴(kuò)大，溢價(jià)率創(chuàng)21年9月以來(lái)最高。3月百城住宅類用地成交建面2576.5萬(wàn)平，環(huán)比-17.5%，同比-49.5%，同比降幅較2月擴(kuò)大了48.3pct；樓面均價(jià)3660元/平，環(huán)比+1.4%，同比+3.6%；平均溢價(jià)率7.62%，環(huán)比+1.7pct，同比+3.1pct,為2021年9月以來(lái)最高點(diǎn)
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