>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年3月房企銷(xiāo)售融資數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售累計(jì)增速轉(zhuǎn)正，頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯-230413
| 上傳日期： |
2023/4/13 |
大小： |
2221KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
信達(dá)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售：百?gòu)?qiáng)房企1-3月累計(jì)銷(xiāo)售金額轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)2.19%，單月同比環(huán)比均保持正增。2022年1-3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售金額為16635.20億元，同比上升2.19%，同比增速為2021年11月以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷(xiāo)售金額為7456.70億元，同比上升28.67%，同比增速連續(xù)2個(gè)月保持正增。3月旺季，銷(xiāo)售延續(xù)今年以來(lái)改善趨勢(shì)，我們認(rèn)為主要原因在于：1）房企加大推貨，2）地產(chǎn)政策發(fā)力，3）經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期修復(fù)。我們認(rèn)為隨收入預(yù)期和購(gòu)房者信心繼續(xù)修復(fù)，4月銷(xiāo)售有望保持穩(wěn)定。
分梯隊(duì)看，銷(xiāo)售額方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的頭部和中部梯隊(duì)房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比轉(zhuǎn)為正增，全部梯隊(duì)單月銷(xiāo)售額均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。各梯隊(duì)房企累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增速TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100分別為3.75%/ 25.17%/ 20.38%/ -9.51%/ -17.23%。入榜門(mén)檻方面，3月TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100累計(jì)全口徑銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻分別為790/ 459/ 211/ 78/ 29億元，同比增速64.59%/ 23.90%/ -2.18%/ -16.68%/ -9.69%。TOP5、TOP6-10梯隊(duì)全口徑累計(jì)銷(xiāo)售額入榜門(mén)檻相比2022年1-3月大幅提升。權(quán)益口徑來(lái)看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100入榜門(mén)檻分別為603/ 305/ 151/ 54/ 21億元，同比增速分別為39.63%/ 26.80%/ 0.67%/ -23.36%/ -14.74%。集中度方面，TOP6-10權(quán)益銷(xiāo)售占比提升。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100房企占百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額比例為30.28%/ 15.40%/ 17.75%/ 21.87%/ 14.71%，分別變動(dòng)-0.03/ +0.53/ -0.67/ -0.04/ +0.21pct。操盤(pán)合作趨勢(shì)延續(xù)。百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤(pán)金額/全口徑累計(jì)金額為89.17%，下降0.06pct，連續(xù)兩個(gè)月下降，但仍維持在較高水平。權(quán)益金額/全口徑金額為70.58%，下降0.73pct。
3月多數(shù)房企銷(xiāo)售額環(huán)比正增，近半數(shù)房企實(shí)現(xiàn)相對(duì)去年1-3月的同比增長(zhǎng)。從1-3月累計(jì)同比指標(biāo)來(lái)看，44家相比于去年1-3月增長(zhǎng)，另有32家房企下降。前10房企中，僅有萬(wàn)科和碧桂園累計(jì)同比負(fù)增。國(guó)央企表現(xiàn)優(yōu)于民企，Top40房企榜單中，國(guó)央企累計(jì)銷(xiāo)售額同比增速均值為69.91%，民企均值為-1.65%。國(guó)企方面，19家國(guó)央企中有18家累計(jì)同比正增，保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份增速超過(guò)100%，另有金融街、電建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地累計(jì)同比增速超過(guò)70%。民企方面，113家民企中，大家房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、卓越集團(tuán)和美的置業(yè)，5家累計(jì)同比正增，其他民營(yíng)房企相比去年同期下滑。
融資：房企發(fā)債總額同比增速轉(zhuǎn)為小幅負(fù)增。3月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模891.47億元，環(huán)比上升40.27%，同比下降4.13%，發(fā)行規(guī)模同比連續(xù)5個(gè)月正增后首次轉(zhuǎn)為負(fù)增。其中，境內(nèi)債發(fā)行747.30億元，同比上升11.78%。境外債發(fā)行144.17億元，同比下降44.83%。品種方面，除無(wú)新增交易商協(xié)會(huì)ABN外，其他品種均環(huán)比增長(zhǎng)。
3月境內(nèi)債平均期限延長(zhǎng)，利率環(huán)比小幅上升。境內(nèi)債加權(quán)平均期限4.69年，環(huán)比上升1.32年，期限延長(zhǎng)符合季節(jié)性。境內(nèi)債加權(quán)平均利率3.79%，從1月3.87%的高點(diǎn)回落后，目前仍保持在過(guò)去1年內(nèi)較高水平。境外債方面，平均期限環(huán)比延長(zhǎng)、利率下降。分上市情況來(lái)看，3月A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債295.17億元，同比上升10.67%。非A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債452.13億元，同比上升12.51%。發(fā)行主體方面，國(guó)有房企發(fā)債720.30億元，同比上升12.8%，平均期限4.79年，環(huán)比上升1.4年，平均利率3.73%，環(huán)比上升6bp，期限延長(zhǎng)且利率上升。民企發(fā)債規(guī)模20.00億元，規(guī)模低于2022年月度均值（23.72億），但為今年以來(lái)單月最高量。其中，濱江發(fā)行1筆9億元短融，利率5.03%，華宇集團(tuán)發(fā)行1筆3年期中票，利率4.50%。
3月房企境內(nèi)債違約事件有所增加。3月有3家房企評(píng)級(jí)被下調(diào)。無(wú)境外債違約事件。境內(nèi)債方面，共有26筆境內(nèi)債展期、3筆債券實(shí)質(zhì)違約，實(shí)質(zhì)違約事件有所增加。債務(wù)到期壓力方面，2023年、2024年和2025年仍是償債高峰期?？紤]行權(quán)因素后，截至2023年3月31日，房企4月債務(wù)到期規(guī)模1103.43億元。2023年下半年，7月、8月和9月償債規(guī)模較高，單月償還額均超過(guò)800億元。
一季度銷(xiāo)售延續(xù)改善趨勢(shì)，關(guān)注后續(xù)持續(xù)性。盡管進(jìn)入3月后部分城市熱度有所降低，但3月銷(xiāo)售整體延續(xù)年內(nèi)改善趨勢(shì)。我們認(rèn)為4月份銷(xiāo)售有望保持穩(wěn)定，主要原因在于：第一，經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期不斷修復(fù)，有望推動(dòng)過(guò)往被抑制的購(gòu)房需求逐步釋放。第二，當(dāng)前政策環(huán)境依然保持寬松。第三，2022年4月全國(guó)多地爆發(fā)疫情，銷(xiāo)售同期基數(shù)走低，有望帶動(dòng)今年同比讀數(shù)改善。但在積壓需求釋放之后，仍需關(guān)注后續(xù)銷(xiāo)售恢復(fù)的持續(xù)性。投資邏輯方面，我們建議繼續(xù)關(guān)注當(dāng)前布局能級(jí)更高、貨值彈性更充裕、規(guī)模成長(zhǎng)確定性更強(qiáng)的國(guó)央企，如華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)因
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