>> 民生證券-宏觀專題研究：地產(chǎn)大分化時(shí)代已來-230416
| 上傳日期： |
2023/4/17 |
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1597KB |
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pdf 共19頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
周君芝 |
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2022年中國樓市經(jīng)歷了全國性深度調(diào)整，危機(jī)之下醞釀變局。評(píng)估當(dāng)下不同能級(jí)、不同區(qū)塊城市真實(shí)庫存水平，我們發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)大分化的時(shí)代已經(jīng)到來。
本文選取40+城市樣本，用動(dòng)態(tài)庫銷比評(píng)判不同能級(jí)城市真實(shí)庫存，描繪當(dāng)下中國地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，以此探討未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新路徑。
2022不同城市地產(chǎn)庫存狀況截然不同。
一線城市（包含新一線城市），多數(shù)重點(diǎn)城市庫存去化周期接近甚至不足6個(gè)月，說明一線城市地產(chǎn)有效庫存偏薄。普通二線城市2022年調(diào)整后的庫存去化周期在12-18個(gè)月，整體住宅庫存壓力可控。強(qiáng)二線（如廈門、沈陽、溫州）庫存比在12個(gè)月左右，弱二線（如南寧、長春、福州）庫銷比超過18個(gè)月。三四級(jí)城市整體面臨著更長的去化周期，多數(shù)城市庫存去化周期超過18個(gè)月，說明庫存壓力中短期難以緩釋。
不同城市庫存分化并非新鮮事，只是當(dāng)下庫存差距如此之大，令人深思。
地產(chǎn)庫存大分化背后，真相是地區(qū)間的資源配置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來大分化。
根據(jù)我們測(cè)算，當(dāng)前地產(chǎn)庫存去化壓力較大地區(qū)，主要是排序靠后60%的城市地區(qū)。和庫存壓力較大城市截然相反，分布在東部沿海經(jīng)濟(jì)帶的城市，住房庫存整體偏薄。
有意思的是，這些庫存偏薄的沿海城市，已經(jīng)不拘泥于直轄市或者省會(huì)城市，甚至歸屬為三四線的縣級(jí)城市，當(dāng)下同樣面臨較低的庫存去化周期。
首先需要承認(rèn)的是，人口和資金涌向發(fā)達(dá)地區(qū)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。地產(chǎn)大分化的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)資源分配再集中，城市發(fā)展路徑大分化。
中國城市化未來方向是都市圈、城市圈、城市群、中心城市擴(kuò)容。這種人口遷移大趨勢(shì)下，即便總?cè)丝谠鏊俜怕诵某鞘幸廊幌碛性丛床粩嗟娜丝诹魅搿?br> 與人口同步流向的還有資金。以2022年為例，居民部門持有存款增速攀至近十年新高，拆分結(jié)構(gòu)來看，巨量居民存款同樣向東部沿海發(fā)達(dá)省市傾斜。
一個(gè)看似偶然的擾動(dòng)是近年地產(chǎn)企業(yè)拿地和新開工走弱，發(fā)達(dá)地區(qū)城市庫存壓力加大。
疫情擾動(dòng)之下，房企拿地投資意愿驟降，全國地產(chǎn)拿地和新開工節(jié)奏放緩。疫情過后，塵埃落地，高能級(jí)城市偏薄的地產(chǎn)庫存壓力開始顯露。
必然規(guī)律遇上偶然的地產(chǎn)供給端擾動(dòng)，十年罕見高庫存加上十年罕見高存款。重點(diǎn)城市圈房?jī)r(jià)上漲潛能不言而喻。
地產(chǎn)大分化另一面是城市發(fā)展路徑大變革，政策調(diào)控和資產(chǎn)定價(jià)無法繞開這一點(diǎn)。
地產(chǎn)大分化時(shí)代之下，本輪地產(chǎn)修復(fù)或?qū)殡S著資產(chǎn)定價(jià)修復(fù)梯度（按節(jié)奏排序）：（重點(diǎn)城市圈房?jī)r(jià)，股票資產(chǎn)）>地產(chǎn)竣工>地產(chǎn)開工>大宗商品。
地產(chǎn)調(diào)控政策面臨更大挑戰(zhàn)。面對(duì)較低庫存，年內(nèi)或許較難看到高能級(jí)城市有進(jìn)一步刺激政策放開，而低能級(jí)城市則需要更有智慧的優(yōu)化政策。
本輪地產(chǎn)周期大概率有別于以往。涉及60%左右銷售面積的低能級(jí)城市，它們的地產(chǎn)庫存去化周期仍遠(yuǎn)高于臨界值。這意味著從銷售企穩(wěn)到新一輪地產(chǎn)投資啟動(dòng)，需要更長傳導(dǎo)的傳導(dǎo)時(shí)間。新開工和投資數(shù)據(jù)寡淡，或?qū)⒗^續(xù)壓制相關(guān)大宗商品價(jià)格走勢(shì)。
看好2023年兩類資產(chǎn)表現(xiàn)。地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)對(duì)宏觀交易定價(jià)意義非凡，地產(chǎn)企穩(wěn)，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，經(jīng)濟(jì)才能迎來真正意義上的復(fù)蘇。
總之，當(dāng)下我們看好國內(nèi)兩類資產(chǎn)表現(xiàn)，股票市場(chǎng)以及，重點(diǎn)城市圈住房消費(fèi)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售超預(yù)期，房企融資限制超預(yù)期松綁。
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