>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)板塊最新觀點(diǎn)：分解房地產(chǎn)需求的三大因素-230416
| 上傳日期： |
2023/4/17 |
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pdf 共5頁(yè) |
來(lái)源： |
招商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
趙可 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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摘要：回顧過(guò)往周期，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面改善得到確認(rèn)時(shí)，通常是伴隨單月銷售面積同比轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)超額收益或出現(xiàn)較大幅度、較長(zhǎng)時(shí)間的上漲。因此，我們將房地產(chǎn)需求分解為三大因素：購(gòu)房能力、購(gòu)房意愿及意愿的轉(zhuǎn)化落地，并逐項(xiàng)進(jìn)行分析來(lái)預(yù)測(cè)。當(dāng)前來(lái)看，購(gòu)房能力對(duì)銷售復(fù)蘇有明顯保障，購(gòu)房意愿仍維持高于去年平均水平特征，購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化有望于三季度進(jìn)一步增強(qiáng)?；谝陨戏治觯S持弱β交易強(qiáng)α的策略，經(jīng)營(yíng)層面量的改善對(duì)于選取個(gè)股可能短期更加重要。
回顧過(guò)往周期，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面改善得到確認(rèn)時(shí)，通常是伴隨單月銷售面積同比轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)超額收益或出現(xiàn)較大幅度、較長(zhǎng)時(shí)間的上漲。房地產(chǎn)成交是購(gòu)房行為的結(jié)果，背后可分解為三大因素，分別是購(gòu)房能力、購(gòu)房意愿及意愿的轉(zhuǎn)化落地。從研究框架上，我們會(huì)用不同指標(biāo)來(lái)刻畫(huà)和跟蹤這些信息。
一、購(gòu)房能力對(duì)銷售復(fù)蘇有明顯保障
我們可以通過(guò)居民存款的情況觀察居民的潛在購(gòu)房能力，這是一項(xiàng)周期性比較強(qiáng)的刻畫(huà)存款是否具備“搬家”能力的指標(biāo)。居民新增存款和存款余額兩項(xiàng)指標(biāo)同比均處于高位，說(shuō)明居民仍具有潛在購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)買(mǎi)力積累已經(jīng)具備釋放的基礎(chǔ)，存款具備周期性“搬家”的可能。去年開(kāi)始新增存款和存款余額同比上升，一方面包括了對(duì)經(jīng)濟(jì)不確定性的擔(dān)憂帶來(lái)的防御性存款增加，另一方面在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下潛在購(gòu)房者，包括剛需和改善需求都有一定比例的持幣觀望。隨著經(jīng)濟(jì)不確定性因素的影響減弱以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，居民存款或逐步向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，購(gòu)買(mǎi)能力或?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售市場(chǎng)后續(xù)復(fù)蘇提供支撐。
當(dāng)然，居民存款的結(jié)構(gòu)差異可能也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的分布不均，但并不妨礙對(duì)于趨勢(shì)的判斷。
二、購(gòu)房意愿仍維持高于去年平均水平特征
短期來(lái)看，新房案場(chǎng)來(lái)訪和二手房帶看情況或一定程度上反映市場(chǎng)購(gòu)房意愿的改善。50個(gè)樣本城市新房案場(chǎng)指數(shù)于2月實(shí)現(xiàn)同、環(huán)比轉(zhuǎn)正，也是約一年半以來(lái)首次同比轉(zhuǎn)正，3月數(shù)據(jù)環(huán)比持平，同比增幅收窄，但仍保持同比正增長(zhǎng)。二手帶看方面，二手帶看指數(shù)于2月實(shí)現(xiàn)同、環(huán)比轉(zhuǎn)正，雖然3月數(shù)據(jù)環(huán)比略有下降，但二手帶看指數(shù)仍保持同比正增長(zhǎng)，且絕對(duì)量仍明顯高于去年任何一個(gè)單月的水平。也即我們認(rèn)為短期的數(shù)據(jù)回落反映的是對(duì)疫情后剛需集中釋放后斜率的向下修正，但修正歸修正，整體依然體現(xiàn)了需求好轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。
同時(shí)，從周期角度觀察，復(fù)蘇的早期由于信心的構(gòu)建難以一蹴而就，通常會(huì)先出現(xiàn)一波消滅降價(jià)盤(pán)（筍盤(pán)）的行情，然后會(huì)有一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方尋求新的價(jià)格均衡的過(guò)程而導(dǎo)致短暫的需求回落。通常在這個(gè)位置，市場(chǎng)都不太容易看清楚未來(lái)是衰退開(kāi)始還是蓄力回升。我們認(rèn)為當(dāng)前就在這個(gè)位置，判斷后續(xù)需求能蓄力回升。
此外，我們可以通過(guò)貝殼經(jīng)理信心指數(shù)KMI觀察更高頻的市場(chǎng)情況，KMI或一定程度上反映出貝殼經(jīng)紀(jì)人直接觀察到的市場(chǎng)情況。KMI成交量指數(shù)近期邊際回落，正同比也有所收窄，KMI成交量指數(shù)邊際回落或預(yù)示4月高頻數(shù)據(jù)環(huán)比承壓，但考慮到去年4-5月基數(shù)較低，判斷4-5月數(shù)據(jù)或有望保持正同比。
我們也提醒投資人注意一點(diǎn)，即連續(xù)的低基數(shù)就是周期，低基數(shù)并不是偽復(fù)蘇，因?yàn)楣蓛r(jià)已經(jīng)反映了前期需求的下滑。
三、購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化有望于三季度進(jìn)一步增強(qiáng)
轉(zhuǎn)化方面，貨幣活化指數(shù)作為宏觀層面的指標(biāo)一定程度上可以幫助我們判斷購(gòu)房意愿的轉(zhuǎn)化情況，貨幣活化指數(shù)提高意味著存款結(jié)構(gòu)向活期存款轉(zhuǎn)化，更多潛在購(gòu)買(mǎi)力可能進(jìn)入市場(chǎng)。23年3月貨幣活化指數(shù)（M1/M2口徑）邊際上升，或一定程度上反映近期部分購(gòu)房意愿逐步轉(zhuǎn)化落地情況的好轉(zhuǎn)。
而如何展望后續(xù)？我們維持銷售仍在改善趨勢(shì)中，且房?jī)r(jià)三季度同比轉(zhuǎn)正的判斷。比如，從走在曲線之前的角度，我們可借助市場(chǎng)景氣指數(shù)和二手折價(jià)率兩個(gè)指標(biāo)的情況推斷后續(xù)市場(chǎng)走向。這兩項(xiàng)指標(biāo)可以一定程度上反映二手房業(yè)主對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，且對(duì)價(jià)格具有一定的前瞻性。
23年1-3月市場(chǎng)景氣指數(shù)正同比持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)景氣指數(shù)同比大約領(lǐng)先二手價(jià)格指數(shù)同比兩個(gè)季度，據(jù)此推斷三季度房?jī)r(jià)或?qū)?shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。此外，二手折價(jià)率同比也對(duì)房?jī)r(jià)具有一定的領(lǐng)先性。2月二手折價(jià)率實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，二手折價(jià)率同比改善一定程度上也佐證后續(xù)房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升?？紤]到購(gòu)房者可能存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的情緒，后續(xù)三季度價(jià)格同比若轉(zhuǎn)正將帶動(dòng)成交更穩(wěn)健復(fù)蘇。
四、投資建議
房地產(chǎn)板塊：春節(jié)后到3月末板塊股價(jià)的下跌已經(jīng)是在反應(yīng)對(duì)銷售環(huán)比下跌的提前擔(dān)憂，且部分投資人已經(jīng)擔(dān)憂到6月份突兀的高基數(shù)帶來(lái)的數(shù)據(jù)擾動(dòng)，也即，我們認(rèn)為這些不利因素已經(jīng)在價(jià)格里頭大部分反應(yīng)，板塊邊際關(guān)注度或持續(xù)回升。同時(shí)，基于上文分析，維持銷售仍在改善趨勢(shì)中，且房?jī)r(jià)三季度同比轉(zhuǎn)正，且板塊具備超額收益的判斷，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略，選股的彈性取決于經(jīng)營(yíng)層面的彈性，包括銷售和拿地，而因?yàn)镽OE的差異性在變?nèi)?，?jīng)營(yíng)層面量的改善可能短期更加重要。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造
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