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事件：保利物業(yè)2022年?duì)I收同比+27%，歸母凈利潤(rùn)同比+32%
　　保利物業(yè)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)公告，實(shí)現(xiàn)收入136.9億元，同比增長(zhǎng)26.9%；毛利25.7億元，同比增長(zhǎng)27.8%，毛利率為18.8%，較上年提升0.13pct；凈利潤(rùn)率為8.3%，同比提升0.2pct；歸母凈利潤(rùn)11.1億元，同比增長(zhǎng)31.6%。公司宣派末期股息每股人民幣0.503元。
　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)務(wù)發(fā)展均衡，公服占比提升，精細(xì)化管理釋放效能
　　1)業(yè)務(wù)發(fā)展均衡，公服占比提升。2022年，基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值業(yè)務(wù)收入84.3億/30.6億/21.9億元，同比+26%/33%/21%；近三年（2020-2022）各業(yè)務(wù)占比基本穩(wěn)定，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比由16.7%微降至16%；從基礎(chǔ)物管結(jié)構(gòu)上看，住宅/商寫(xiě)/公服收入占比分別為60%/15%/25%，公服業(yè)態(tài)2022年收入20.6億元，同比+41%，收入占比較2020年提升8.2pct，發(fā)展較快。
　　社區(qū)增值業(yè)務(wù)維持較高增速，盈利能力穩(wěn)中有升。公司社區(qū)增值條線(xiàn)基本成熟，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，探索出美居服務(wù)、社區(qū)零售、停車(chē)場(chǎng)服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)、社區(qū)便民業(yè)務(wù)五大條線(xiàn)，深度契合業(yè)主需求，近三年（2020-2022）收入增速穩(wěn)定在30%以上，毛利率由30.3%穩(wěn)步提升至32%，看好后續(xù)增值服務(wù)隨著管理規(guī)模擴(kuò)張、以及居民對(duì)于服務(wù)消費(fèi)的需求逐步釋放，社區(qū)增值業(yè)務(wù)滲透率進(jìn)一步提升。
　　2)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)持續(xù)深耕，市場(chǎng)拓展力度較強(qiáng)。2022年末，公司在管面積5.8億平，處于行業(yè)規(guī)模第一梯隊(duì)，年內(nèi)中標(biāo)第三方項(xiàng)目單年合同金額27.7億元（新簽約第三方17.2億元），市場(chǎng)拓展力度較強(qiáng)，新簽約項(xiàng)目中88.3%為非住宅業(yè)態(tài)；公司基本形成在高校及教研物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院、政府辦公樓、城市公共設(shè)施等多種細(xì)分業(yè)態(tài)的全國(guó)化布局和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，2022年新簽約公共及其他物業(yè)項(xiàng)目的單年合同金額約人民幣11.0億元。
　　3)精細(xì)化管理釋放效能。公司踐行五位一體的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系，包括項(xiàng)目全周期成本管控、片區(qū)集約化作業(yè)、細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)體系、智能化建設(shè)、完善激勵(lì)機(jī)制，在2022年復(fù)雜的外部環(huán)境影響下，實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展，整體毛利率逆勢(shì)提升0.13pct，管理費(fèi)用率下降0.5pct至8.8%，表現(xiàn)明顯好于行業(yè)。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健，品牌力卓越，踏實(shí)踐行“城市公服軟基建”戰(zhàn)略，非住宅業(yè)務(wù)發(fā)展速度較快；五位一體精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提高效率，激發(fā)員工積極性，中長(zhǎng)期企業(yè)發(fā)展活力、質(zhì)量有望進(jìn)一步提升；綜合考慮公司盈利能力的提升和非業(yè)主增值服務(wù)增長(zhǎng)放緩，我們調(diào)整公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)至13.8億（+2%）/16.6億（-4%）/19.8億元（新增），對(duì)應(yīng)EPS為2.49/3.01/3.58元，PE為17/14/12倍，估值具備吸引力，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：公共服務(wù)項(xiàng)目多為招投標(biāo)獲取，競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致項(xiàng)目獲取不確定性增強(qiáng)。