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事件：公司發(fā)布2022年年報(bào)。22年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.0億元，同比減少4.6%，歸母凈利潤(rùn)10.1億元，同比減少33.0%。
　　點(diǎn)評(píng)：銷售結(jié)算承壓拖累業(yè)績(jī)，優(yōu)質(zhì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，新開(kāi)工加速，資金回籠高效。
　　銷售結(jié)算承壓，租賃穩(wěn)健增長(zhǎng)：22年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收60.0億元，其中房屋銷售、房屋租賃分別實(shí)現(xiàn)收入33.1億元、24.3億元，同比分別為-10.8%、+8.8%，銷售收入下滑主要受22年結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，結(jié)算單價(jià)有所下滑，租賃收入保持穩(wěn)健增長(zhǎng)；公司綜合毛利率為54.7%，同比降低5.2pct，歸母凈利潤(rùn)10.1億元，同比減少33.0%，歸母凈利率為16.8%，同比降低7.7pct，盈利下滑主要原因：1）銷售結(jié)算收入減少，且低毛利項(xiàng)目集中結(jié)算，結(jié)算毛利率同比下滑13.8pct；2）金融工具持有期間的投資收益同比減少3.2億元，主要為產(chǎn)業(yè)投資收到的基金分紅同比減少；3）結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益結(jié)構(gòu)變動(dòng)等；公司扣非歸母凈利潤(rùn)為11.5億元，同比減少25.9%，好于歸母凈利潤(rùn)的同比表現(xiàn)，核心經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)穩(wěn)健。
　　擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)園區(qū)，新開(kāi)工加速：22年，公司新增土地儲(chǔ)備18.8萬(wàn)平米，新開(kāi)工184.6萬(wàn)平米，同比大幅增長(zhǎng)185.3%，實(shí)現(xiàn)數(shù)字江海首期、滴水湖金融灣二期、大飛機(jī)研創(chuàng)中心等重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工。截至22年末，公司各類物業(yè)載體總在建面積達(dá)562.1萬(wàn)平方米，同比增加94.6%，總在租面積301.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14.6%，在建規(guī)模大幅提升，為業(yè)績(jī)提升積蓄力量、奠定基礎(chǔ)。
　　核心園區(qū)租金穩(wěn)定，品牌價(jià)值凸顯：22年，公司整體出租房地產(chǎn)的月平均租金為67.2元/㎡/月，同比降低5.1%，其中漕河涇園區(qū)和浦江園區(qū)月平均租金分別同比增長(zhǎng)3.1%、11.7%，租金穩(wěn)中有升，其余園區(qū)月平均租金同比存在不同程度下滑，受疫情與減租影響明顯，疫后恢復(fù)彈性較大。
　　資金高效回籠，財(cái)務(wù)杠桿適度：截至22年末，公司合同負(fù)債余額30.5億元，同比增長(zhǎng)88.5%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入6.3億元，同比增加25億元（經(jīng)重列），經(jīng)營(yíng)效率提升明顯；期末融資總額224.3億元，同比增長(zhǎng)26.5%，平均融資成本3.30%，同比降低39bp，資產(chǎn)負(fù)債率59%，融資渠道暢通，資金成本持續(xù)優(yōu)化。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：考慮公司銷售業(yè)務(wù)結(jié)算增速和毛利率下滑，下調(diào)公司23-24年EPS預(yù)測(cè)分別為0.77元（下調(diào)12.7%）、1.03元（下調(diào)12.2%），新增公司25年EPS預(yù)測(cè)為1.29元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)23-25年P(guān)E為16.4、12.2、9.7倍，公司在上海產(chǎn)業(yè)園業(yè)內(nèi)具有品牌與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，背靠臨港集團(tuán)資源豐富，作為臨港新片區(qū)的開(kāi)發(fā)主力軍，業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目銷售、結(jié)算不及預(yù)期，園區(qū)出租率不及預(yù)期，產(chǎn)業(yè)投資虧損等。