>> 山西證券-REITs專題報(bào)告：風(fēng)險(xiǎn)收益比良好的大類資產(chǎn)配置利器-230424
| 上傳日期： |
2023/4/25 |
大小： |
6590KB |
| 格式： |
pdf 共32頁(yè) |
來(lái)源： |
山西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
崔曉雁 |
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投資要點(diǎn)：
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是風(fēng)險(xiǎn)收益比良好的大類資產(chǎn)之一。以美國(guó)為例，REITs呈現(xiàn)出時(shí)間越長(zhǎng)、年化回報(bào)越高的特點(diǎn)，近40年年化回報(bào)高達(dá)10.68%，超越同時(shí)期道瓊斯工業(yè)、納斯達(dá)克綜指及羅素2000等股指。同時(shí)，REITs還呈現(xiàn)出時(shí)間越長(zhǎng)、年化回報(bào)的波動(dòng)率越低的特點(diǎn)，近40年的波動(dòng)率為17.45%，低于納斯達(dá)克系列指數(shù)和羅素2000系列指數(shù)，略高于標(biāo)普500系列指數(shù)。此外，REITs與股市、債市表現(xiàn)相關(guān)度較低。香港、日本、新加坡等亞洲市場(chǎng)的REITs近10年來(lái)年化回報(bào)在10%左右，亦處于較高水平。
我國(guó)公募REITs的發(fā)展較快。REITs采用“公募+ABS”架構(gòu)發(fā)行，2021年6月首批9只公募REITs上市，迄今已有27只上市、發(fā)行規(guī)模達(dá)908.92億元。交易所公告2只儲(chǔ)備中。項(xiàng)目屬性分為特許經(jīng)營(yíng)類和產(chǎn)權(quán)類，底層資產(chǎn)類型包括交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障房等六大類。REITs一級(jí)市場(chǎng)參與方式包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和公眾認(rèn)購(gòu)，截至當(dāng)前占比為67.8%、22.7%、9.4%。一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火熱，第一、二、三批認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)8.91x、46.99x、85.70x，主因REITs初始IRR較高，符合長(zhǎng)久期資金投資目標(biāo)。二級(jí)市場(chǎng)方面，27只公募REITs上市以來(lái)累計(jì)漲跌幅為2.29%，累計(jì)全收益為7.34%，整體表現(xiàn)較好，但各REIT之間分化較大。首批上市的9只REITs，其網(wǎng)下配售投資者解禁期已過(guò)，但解禁未對(duì)價(jià)格造成明顯影響。
營(yíng)收及可供分配金額完成度較高，估值分化較大。投資者青睞REITs主要還是看重其穩(wěn)定的較高收益，2022年?duì)I收及可供分配金額完成度分別為96.5%、106.1%，符合預(yù)期。部分REITs的完成度較低，系2022年疫情沖擊等短期因素影響，REITs基本經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期可保持穩(wěn)健。REITs的估值方法包括絕對(duì)估值（評(píng)估價(jià)值、反算IRR）和相對(duì)估值（P/FFO、派息率、P/NAV等）。
投資建議：上市公募REITs數(shù)量較少，流通市值不高，我們認(rèn)為以指數(shù)方式投資REITs更加適合機(jī)構(gòu)投資者。中證REITs指數(shù)是當(dāng)前代表指數(shù)，其全收益指數(shù)自2021年9月30日發(fā)布之日以來(lái)年化收益率5.57%。我們以滬深300代表股市、中債-總財(cái)富指數(shù)代表債市，在傳統(tǒng)的股六債四基礎(chǔ)上逐漸將REITs權(quán)重由0%提升至30%，組合夏普比率由0.24升至0.30。伴隨我國(guó)公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)大，我們建議密切關(guān)注REITs市場(chǎng)的發(fā)展，加強(qiáng)含有REITs的大類資產(chǎn)配置策略研究。單只基金方面，建議關(guān)注當(dāng)前IRR較高、2023EP/FFO較低的REITs以及P/NAV<1的產(chǎn)權(quán)類REITs。
風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期，政策風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)等
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