>> 國(guó)信證券-房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記事件點(diǎn)評(píng)：既非房產(chǎn)稅的必要條件，也非充分條件-230426
| 上傳日期： |
2023/4/26 |
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| 格式： |
pdf 共5頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事項(xiàng)：
2023年4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。
國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于各地不動(dòng)產(chǎn)信息的統(tǒng)一管理，也有助于保護(hù)公共與個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)。2）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記既非房產(chǎn)稅的必要條件，也非充分條件。3）房產(chǎn)稅在現(xiàn)階段是調(diào)控手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)充分恢復(fù)之前不會(huì)輕易推出。4）投資建議：若市場(chǎng)情緒受到該事件影響導(dǎo)致地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅度回調(diào)，建議把握機(jī)會(huì)買(mǎi)入。當(dāng)前地產(chǎn)板塊投資應(yīng)更重視個(gè)股選擇，看好拿地積極、有增長(zhǎng)預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。此外，維持竣工+30%判斷，建議布局地產(chǎn)鏈相關(guān)標(biāo)的。5）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊
評(píng)論：
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于各地不動(dòng)產(chǎn)信息的統(tǒng)一管理，也有助于保護(hù)公共與個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)
物權(quán)制度是社會(huì)的基礎(chǔ)性制度，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記又是物權(quán)的基礎(chǔ)。早在2013年3月，黨的十八屆二中全會(huì)和十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議通過(guò)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，黨中央、國(guó)務(wù)院就決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”改革任務(wù)，距今已有十周年。
我國(guó)以民法典為統(tǒng)領(lǐng)，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為核心，以實(shí)施細(xì)則、操作規(guī)范、地方性法規(guī)等為配套支撐的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型，有利于各地不動(dòng)產(chǎn)信息的統(tǒng)一管理，也有助于保護(hù)公共與個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記既非房產(chǎn)稅的必要條件，也非充分條件
市場(chǎng)可能會(huì)擔(dān)憂(yōu)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是房產(chǎn)稅開(kāi)征的前奏，但事實(shí)上不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是為了摸清家底、保護(hù)公有和私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易，它既非房產(chǎn)稅的必要條件，也非充分條件。早在2015年6月，當(dāng)時(shí)的國(guó)土部負(fù)責(zé)人就回應(yīng)“不動(dòng)產(chǎn)登記并非為征收房地產(chǎn)稅”；2017年4月，當(dāng)時(shí)的國(guó)土部負(fù)責(zé)人重申“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非征房地產(chǎn)稅必要環(huán)節(jié)”。
此外，房產(chǎn)稅固然是大勢(shì)所趨，但從其他國(guó)家和地區(qū)的情況看，房產(chǎn)稅并不是房?jī)r(jià)上漲或下跌的原因。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅就算試點(diǎn)，細(xì)則也預(yù)計(jì)以穩(wěn)為主、以“輕”為主，試點(diǎn)城市也大概率是基本面“扛得住”的城市，對(duì)市場(chǎng)僅會(huì)有短期擾動(dòng)，無(wú)須過(guò)度擔(dān)憂(yōu)
房產(chǎn)稅在現(xiàn)階段是調(diào)控手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)充分恢復(fù)之前不會(huì)輕易推出
雖然2021年10月，全國(guó)人大常務(wù)會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，但2022年3月財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。我們認(rèn)為，中國(guó)房產(chǎn)稅更多是調(diào)控措施和收入調(diào)節(jié)手段，中短期內(nèi)的目的更偏調(diào)控市場(chǎng)，而非作為財(cái)政收入增量，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)充分恢復(fù)之前不會(huì)輕易推出。
從房?jī)r(jià)情況來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅的銷(xiāo)售價(jià)格同比仍為負(fù)數(shù)，當(dāng)前市場(chǎng)并沒(méi)有調(diào)控的必要。近期地產(chǎn)股的萎靡更多來(lái)自于銷(xiāo)售端熱度的明顯回落，樂(lè)觀預(yù)期落空帶來(lái)回調(diào)，與房產(chǎn)稅無(wú)關(guān)
投資建議：若市場(chǎng)情緒受到該事件影響導(dǎo)致地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅度回調(diào)，建議把握機(jī)會(huì)買(mǎi)入
市場(chǎng)從2-3月的高預(yù)期逐漸回到現(xiàn)實(shí)“弱復(fù)蘇”的軌道，過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期已認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，過(guò)去一段時(shí)間地產(chǎn)板塊的下跌正是上述情況的反映，后續(xù)將企穩(wěn)上行。若因全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記事件影響而下跌，建議把握機(jī)會(huì)買(mǎi)入。當(dāng)前地產(chǎn)板塊投資應(yīng)更重視個(gè)股選擇，看好拿地積極、有增長(zhǎng)預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。此外，維持竣工+30%判斷，建議布局地產(chǎn)鏈相關(guān)標(biāo)的。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
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