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東北三省和內(nèi)蒙古的常住人口、商品房銷售面積下滑走在全國前列，雖然2021年銷售面積相比于歷史高點已經(jīng)大幅下跌，但是2022年仍有30%左右跌幅。1）黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古4省常住人口、銷售面積自2012年前后就開始下滑，到2021年銷售面積較歷史高點已有較大跌幅，如黑龍江、遼寧跌幅分別為65%、63%。2）即使前期已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下跌，但2022年黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古銷售面積又分別下滑31%、45%、36%、26%。
　　常住人口增速與銷售面積增速弱相關，并非人口下滑，銷售面積就隨之下降。31省市常住人口增速與銷售面積增速相關系數(shù)不到0.3，從2018-2021年增速關系來看，多數(shù)省份常住人口增速與銷售面積增速正相關，但甘肅、山西等省份常住人口負增長，商品房銷售面積正增長；浙江、廣東等省份常住人口正增長，而銷售面積幾乎未增長。
　　各省市居民購房需求分化，導致人均銷售面積差異，或是人口增速與銷售面積增速弱相關主要原因。1）11省份過去人均銷售面積明顯增長，2021年達歷史高位，江蘇1.94平米/人領跑全國，居民購房需求擴張。2）13省份2021年人均銷售面積與過去最高點相比跌幅在25%以內(nèi)，浙江、廣東分別為1.52、1.10平米/人，居民購房需求穩(wěn)定。3）7省市2021年人均銷售面積相較最高點跌幅超45%，黑龍江、遼寧分別跌至0.44、0.82平米/人，居民購房需求減弱。
　　 31省市常住人口增速分化，具備強者恒強特征，而人均銷售面積存在均值回歸屬性。1）常住人口增速具備較強慣性，強者恒強，從3年增速維度看，過去常住人口增速較高省份持續(xù)保持高增速，2018-2021年常住人口增速與2015-2018年增速呈明顯正相關。2）31省市人均銷售面積與未來3年的增長負相關。另外，在市場上行時期，人均銷售面積與增速相對獨立。
　　不同區(qū)域未來或將出現(xiàn)更為顯著的分化，投資機會關注“兩個中心、一個基本點”。1）以高能級城市復蘇為中心，關注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關注護城河逐步形成的公司。關注越秀地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、招商蛇口、天地源、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A等。
　　風險提示：微觀傳導機制失靈，無法有效終結房企縮表。