>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)3月月報：行業(yè)景氣度繼續(xù)小幅回升，竣工大幅度改善-230426
| 上傳日期： |
2023/4/26 |
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| 4700KB |
| 格式： |
pdf 共58頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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景氣度水平：
房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)小幅回升，但整體仍處于低景氣度水平。從數(shù)據(jù)來看，3月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.71，前值94.66。
新房銷售市場：
從全國銷售面積與金額來看，3月份的住宅銷售金額回暖帶動商品房銷售企穩(wěn)。一線城市房價更加穩(wěn)定，3月份同比微漲。二三線城市房價同比有所下滑，但二線城市房價環(huán)比增速最高。我們認為，在政策支持，經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖和積壓購房需求釋放之下，帶動一季度銷售規(guī)模有所修復(fù)。拆分結(jié)構(gòu)來看，銷售均價較高的東部地區(qū)銷售面積同比顯著回升。當(dāng)前政策正在形成合力，銷售市場正在走向觸底回升。2023年3月商品房銷售面積同比-3.46%，前值-3.63%；銷售額同比-6.34%，前值-0.07%。從分城市能級的70大中城市房價指數(shù)來看，2023年3月一線城市、二線城市、三線城市的新建商品住宅價格同比增速分別為1.70%、-0.20%、-2.70%，前值分別為1.70%、-0.70%、-3.30%；環(huán)比增速分別為0.30、0.60%、0.30%，前值分別為0.20、0.40%、0.30%。
二手房銷售市場：
從我們跟蹤的8城二手房銷售面積來看，3月份二手房銷售熱度仍在延續(xù)。70大中城市中二三線城市房價壓力較大，但整體實現(xiàn)了環(huán)比上漲。從8城二手房銷售面積單月值來看，2023年3月我們跟蹤的8城二手住宅銷售面積同比增速為93.7%、前值為131.6%。從70大中城市二手房價指數(shù)來看，2023年3月一線城市、二線城市、三線城市的二手住宅價格同比增速分別為1.10%、-2.40%、-3.90%，前值分別為1.00%、-2.90%、-4.40%；環(huán)比增速分別為0.50、0.30%、0.20%，前值分別為0.70、0.10%、0.00%。
庫存水平：
從新房中期庫存水平來看，新開工疲軟與銷售回暖之下，中期庫存水平和去化周期都有所下降。2023年3月底的房屋中期庫存水平為7,203.65百萬平，前值為7,246.24百萬平。2023年3月底的房屋去化周期為55.5個月，前值為59.7個月。
從二手房掛牌量來看，3月份二手房掛牌量環(huán)比增幅大幅收窄。我們認為，隨著二手房成交量的持續(xù)回暖與經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，急于賣房換取現(xiàn)金的業(yè)主和擔(dān)心房價下跌急于拋售的業(yè)主可能有所減少。2023年3月全國城市二手房掛牌量指數(shù)當(dāng)月環(huán)比增速為4.3%，前值為58.7%。2023年3月全國城市二手房掛牌價指數(shù)當(dāng)月環(huán)比增速為0.0%，前值為0.6%。
新開工與竣工：
從新開工與竣工來看，新開工依舊疲弱，但竣工大幅度改善。我們認為，隨著“保交樓”資金的落地，銷售的企穩(wěn)和改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃的推進，竣工情況的改善有望持續(xù)。但土地市場的持續(xù)弱勢和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會持續(xù)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。2023年3月房屋新開工面積同比-29.03%，前值-9.35%；竣工面積同比32.02%，前值8.02%。
開發(fā)投資：
從開發(fā)投資整體來看，建筑工程和土地購置降幅收窄但設(shè)備購置降幅擴大，導(dǎo)致3月份開發(fā)投資降幅有所擴大。我們認為，“保交樓”推動的復(fù)工竣工帶來了建筑工程投資的回暖。隨著銷售的企穩(wěn)和改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃的推進，土地市場也呈現(xiàn)了一定程度的復(fù)蘇。但銷售恢復(fù)程度的不確定性和新開工的疲軟也制約了投資的恢復(fù)速度。2023年3月開發(fā)投資金額同比增速為-7.2%、前值為-5.7%。
土地市場：
從土地成交面積來看，3月全國土地成交降幅較上月大幅擴大，1-3月累計同比降幅依然較大。2023年3月全國住宅建設(shè)用地成交面積同比增速為-26.1%，前值為-1.5%；其中，2023年3月35個大中城市住宅建設(shè)用地成交面積同比增速為-0.5%，前值為18.3%。
從溢價率來看，住宅用地和商辦用地成交溢價率均有所上升。2023年3月全國住宅建設(shè)用地成交土地平均溢價率為7.0%，前值為5.9%；其中，2023年3月35個大中城市住宅建設(shè)用地成交土地平均溢價率為6.8%，前值為6.7%。
到位資金：
從房企到位資金來看，隨著監(jiān)管層對行業(yè)資金面的支持和銷售的回暖，到位資金單月同比轉(zhuǎn)正，資金面持續(xù)改善。2023年3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.8%，前值為-15.2%。其中，國內(nèi)貸款同比增速為6.0%，前值為-15.0%；自籌資金同比增速為-17.4%，前值為-18.2%；定金及預(yù)收款同比增速為13.5%，前值為-11.4%；個人按揭貸款同比增速為19.9%，前值為-15.3%。
居民存貸款：
從住戶部門存貸款來看，居民存款意愿繼續(xù)增強，但短期和中期貸款意愿也都有所提升。3月存貸款的差額水平較2月明顯擴大，但12個月累計存貸款的差額水平有所收窄。從住戶中長期貸款和商品房銷售來看，住戶部門中長期貸款下滑幅度明顯大于銷售的下滑幅度。我們認為，可能主要是由于新增房貸和存量房貸的利差過大帶來的提前還貸導(dǎo)致的。通過其他低成本資金全款買房的情況增多和房貸數(shù)據(jù)具有一定的滯后性可能也是原因之一。截至2023年3月，近12個月住戶部門中長期貸款、個人按揭貸款到位資金、商品住宅銷售額累計增加額環(huán)比增速分別為-11.06%、1.93%、0.93%；前值分別為-14.08%、-2.64%、0.41%。。
投資策略：
防范化解房企風(fēng)險與支持改善性住房
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