>> 中泰證券-保利發(fā)展(600048)2023年一季報點評：銷售復蘇顯著，業(yè)績重拾增長-230504
| 上傳日期： |
2023/5/4 |
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| 1260KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳立,李垚,由子沛 |
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收入利潤穩(wěn)健增長
2023年一季度，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入399.6億（YoY+19.2%），凈利潤39.7億（YoY+2.6%），歸屬母公司凈利潤27.2億（YoY+7.5%），扣非后歸母凈利潤26.6億（YoY+6.8%%）。實現(xiàn)基本eps為0.23。
收入利潤增長主要來自于利潤率下行帶來的稅金減少、資產處置增加及少數股東損益占比下降。具體而言，一季度稅金及附加規(guī)模11.4億（YoY-21.9%）；當期產生資產處置收益2億，去年同期為0；少數股東損益12.4億（YoY-6.8%），對歸母凈利潤攤薄影響降低。
盈利觸底修復可期
盈利能力方面，一季度保利發(fā)展加權平均ROE為1.38%（YoY+0.09pct），報表結算毛利率為21.9%（YoY-6pct），凈利率9.9%（YoY-1.6pct），歸母口徑凈利潤率6.8%（YoY-0.7pct）。
前期低毛利項目集中結轉交付拉低結算毛利率水平。伴隨土地市場改善，低利潤項目逐漸結算完畢，2021年下半年以來土地市場盈利改善驅動的高利潤項目交付，公司盈利水平有望持續(xù)改善。同時，公司管理效率持續(xù)提升，期間費用率自去年同期的8.9%下降至6.3%，降本增效雙方面驅動盈利質量回升。
銷售拿地積極進取
銷售拿地方面，2023年一季度，保利發(fā)展簽約銷售額1141.3億（YoY+25.8%），銷售面積630.8萬㎡（YoY+13.9%）。新增拿地建筑面積1054萬㎡，拿地建筑面積/銷售面積為14.5%，相比2022年同期有所下降。
銷售復蘇顯著，一季度購房熱情快速提升，憑借公司良好的住宅開發(fā)能力以及央企信用背景，公司項目一季度到訪量提升明顯。拿地層面，在目前土地市場供給下降熱度回升的背景下，保持拿地聚焦核心城市，38個核心城市中拿地金額占比為98%。
融資寬松積極發(fā)債
截至一季度末，保利發(fā)展維持良好的負債結構，期末資產負債率為77.9%（YoY-0.24pct），Wind口徑下，剔除預收賬款后資產負債率為68.2%（YoY-0.4pct），凈負債率69.7%（YoY-3.7pct），現(xiàn)金短債比為2.2（YoY+0.2），負債結構持續(xù)優(yōu)化。
在頭部房企融資寬松的環(huán)境下，公司抓住融資窗口期，一季度發(fā)行短期融資及公司債合計65億，短融發(fā)行利率2.26%，“3+2”公司債發(fā)行利率3.2%，各期限信用債融資均處于行業(yè)較低水平。
投資建議：憑借過去一兩年聚焦核心城市土儲換倉的戰(zhàn)略舉措，保利發(fā)展在行業(yè)下行周期過程中，低成本大量補充優(yōu)質城市土儲，在當前房地產市場復蘇的過程中，公司憑借良好的供貨能力及優(yōu)秀的產品結構，銷售復蘇能力持續(xù)領先行業(yè)。
我們預計，公司2023年至2025年實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤203.0億、247.7億及327.2億，同比增長10.6%、22%及32.1%。公司當前股價對應2023年歸母凈利潤為8.1倍，鑒于公司在市場競爭格局改善下有望迎來市占率持續(xù)提升，維持“買入”評級。
風險提示：新房價格超預期下行、房地產調控政策收緊超預期、融資環(huán)境惡化超預期、引用數據滯后或不及時。
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