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本文試圖回答以下問(wèn)題：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于什么樣的階段？房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)從此就走下坡路了嗎？行業(yè)后續(xù)會(huì)走向怎么樣的形態(tài)？新的發(fā)展模式又到底是什么？
　　房地產(chǎn)業(yè)包含了比開發(fā)更廣泛的概念。各國(guó)雖對(duì)房地產(chǎn)業(yè)劃分有一定差異，但總體上界定仍有一致性，房地產(chǎn)業(yè)主要包括開發(fā)、租賃、以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)等，各部分共同構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)增加值并最終對(duì)GDP形成貢獻(xiàn)。
　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受城市化、政府干預(yù)和發(fā)展質(zhì)量等因素影響。（1）在城市化的高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速高于GDP增速，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比提升；城市化進(jìn)入成熟階段后，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速逐步趨于GDP增速，二者達(dá)到一致前房地產(chǎn)業(yè)占GDP之比仍有一定提升空間，結(jié)構(gòu)上存量貢獻(xiàn)逐步增加。（2）城市化進(jìn)程成熟階段房地產(chǎn)業(yè)增加值占比能觸及的“天花板”或受政府干預(yù)及住房保障體系約束。（3）同等城市化進(jìn)度的情況下，如果城市化質(zhì)量較低，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能受到約束，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比可能相對(duì)較低。
　　我國(guó)城鎮(zhèn)化率或于2027-2030年達(dá)到70%，房地產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)或發(fā)生改變。我們預(yù)測(cè)2027-2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率或?qū)⒊^(guò)70%，隨后房地產(chǎn)業(yè)增加值增速可能逐步回落并趨近GDP增速。結(jié)構(gòu)上，推測(cè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的占比可能逐步下降，而租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等類別的增加值貢獻(xiàn)可能提升。
　　判斷我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例長(zhǎng)期或可提高2-4%達(dá)到8-10%。目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)調(diào)控主要集中于銷售市場(chǎng)，住房保障主要面向中低收入群體，而非大面積、無(wú)差別的保障。參考國(guó)際樣本情況，推斷中長(zhǎng)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比的“天花板”可以達(dá)到約8%-10%。
　　我國(guó)城市化有產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐，判斷經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展因素在長(zhǎng)期不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值的總量空間造成明顯制約；發(fā)展質(zhì)量提升或進(jìn)一步釋放房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的占比可能在2040-2050年達(dá)到上述8-10%的目標(biāo)區(qū)間。
　　我們預(yù)測(cè)2030/2040年房地產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)至12.9/22.1萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)2022-2030/2022-2040年CAGR分別為7.3%/6.3%。其中，2022-2030/2022-2040年開發(fā)經(jīng)營(yíng)增加值CAGR分別為0.4%/0.7%；租賃經(jīng)營(yíng)增加值CAGR分別為10.1%/8.0%；物業(yè)和中介增加值CAGR分別為8.5%/7.4%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：城市化進(jìn)程不及預(yù)期；行業(yè)調(diào)控力度超預(yù)期；經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不及預(yù)期；新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不及預(yù)期等。