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港股融創(chuàng)中國復牌，并公布債務重組進展；中南建設定增收到深交所問詢函，公司現(xiàn)有可售資源可維持三年銷售。1）中南2022年度計提減值約35億元，截至2022年末公司還有1500萬方的可售資源，按照2022年的銷售速度，還可以維持三年；擬定增募集資金不超28億元，已收到深交所定增問詢函。2）4月13日，港股融創(chuàng)中國復牌；4月20日，債務重組進展更新，超過75%的持有人已遞交加入重組支持協(xié)議的函件。
　　優(yōu)質土儲支撐銷售回暖，國央企銷售金額上漲59%，非國央企增速-5%。1）本月16家頭部房企銷售面積同比上漲17%、銷售金額同比上漲34%，持續(xù)回暖，核心原因是房企2022年拿地聚焦核心城市，補充的優(yōu)質土儲陸續(xù)轉化為銷售，支撐銷售金額上升；各地也堅持因城施策，限購范圍縮小、放松公積金貸款等政策持續(xù)，有效刺激剛性及改善性需求。2）復蘇繼續(xù)呈現(xiàn)國央企明顯優(yōu)于民企的局面，銷售金額來看，國央企和非國央企同比上漲58.6%、-4.9%，隨著前期積壓的需求釋放完成，低能級城市可能仍面臨量價齊跌風險，疊加居民購房偏好國央企的心理，銷售增速分化或持續(xù)顯現(xiàn)。
　　頭部房企投資策略趨同，聚焦高能級城市，但絕對金額仍為低位。1）4月上海、廣州、杭州、西安等核心城市供地放量，吸引頭部房企擴儲，16家頭部房企拿地金額環(huán)比上升116%，但與2020、2021年相比仍保持低位。2）從投資金額來看，華潤拿地最為積極，拿地金額241億元，其中廣州拿地金額197億元，上海拿地金額30億元，2023年1-4月累計投資強度35%，為16家房企最高。3）16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價118%，其中碧桂園、金地拿地樓面價/銷售均價分別為328%、119%。4）隨著頭部房企投資布局轉移，低能級城市仍將面臨縮表下的價格下行壓力，預計復蘇將明顯滯后。
　　行業(yè)融資緩慢修復，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模494億元，同比下降14%，頭部房企發(fā)行信用債103億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如招商蛇口4月發(fā)債利率2.20%，再創(chuàng)新低，相比2022年平均發(fā)債利率下降50bp。2）2023年部分房企仍存在較大的償債壓力。5月融創(chuàng)到期債務44億元。在銷售端緩慢的修復節(jié)奏下，融資端支持政策的落實仍需要進一步加快。
　　震蕩格局，左側布局。4月16家頭部房企銷售持續(xù)回暖，而國央企由于2022年逆勢擴儲，高質量土儲支撐銷售，增速明顯高于民企；目前房企投資策略趨同，聚焦高能級城市，導致不同城市間土拍熱度分化，低能級城市仍面臨縮表下的價格下行壓力。預計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關注護城河逐步形成的公司。關注越秀地產、綠城中國、保利發(fā)展、招商蛇口、天地源、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A等。
　　風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。