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2021年6月我國(guó)公募REITs靴子落地，萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)正式揚(yáng)帆起航。經(jīng)歷近兩年的發(fā)展，REITs市場(chǎng)已初具規(guī)模，稅收優(yōu)惠、擴(kuò)募等重磅利好政策的發(fā)布以及行業(yè)試點(diǎn)范圍的進(jìn)一步拓展，表明我國(guó)REITs試點(diǎn)工作取得了階段性成效。同時(shí)公募REITs落地至今，為首批投資人實(shí)現(xiàn)了可觀的投資收益與分紅回報(bào)，雖然受疫情等因素影響出現(xiàn)過(guò)擾動(dòng)和回撤，但短期波動(dòng)是市場(chǎng)長(zhǎng)期成熟必經(jīng)之路，對(duì)于基本面優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目而言，回調(diào)即機(jī)遇，可關(guān)注長(zhǎng)期布局機(jī)會(huì)。展望未來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)有望在發(fā)展過(guò)程中為投資者實(shí)現(xiàn)價(jià)值，成為具備國(guó)際影響力的標(biāo)桿性市場(chǎng)。
　　中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與展望
　　截至2023年4月末，我國(guó)REITs市場(chǎng)共有27只已上市的公募REITs產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模為908.92億元，總市值規(guī)模為906.26億元，累計(jì)已分紅37.38億元。資產(chǎn)類型方面，共涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、高速公路、生態(tài)環(huán)保以及能源六大類。二級(jí)市場(chǎng)方面，我國(guó)公募REITs在問(wèn)世初期市場(chǎng)交投活躍、溢價(jià)明顯，其后在2022年疫情沖擊、股債市場(chǎng)大幅波動(dòng)等不利影響下經(jīng)歷回調(diào)，截至2023年4月末，REITs加權(quán)價(jià)格指數(shù)收于106.57點(diǎn)，位于上市至今14.50%的歷史分位數(shù)水平，表明市場(chǎng)已調(diào)整至歷史低位，投資配置性價(jià)比在逐步顯現(xiàn)。
　　展望未來(lái)，國(guó)內(nèi)REITs底層項(xiàng)目類型將持續(xù)豐富，多元化擴(kuò)容也會(huì)為投資者帶來(lái)更多配置選擇；參與國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)的投資者將進(jìn)一步豐富，多元投資者結(jié)構(gòu)也會(huì)提升配置交易策略的多樣性；更加完善的市場(chǎng)交易機(jī)制、便捷的交易渠道以及強(qiáng)有效的市場(chǎng)監(jiān)管將推動(dòng)REITs市場(chǎng)的交易效率更高；符合我國(guó)REITs市場(chǎng)特點(diǎn)的專有法規(guī)制度安排有望落地；市場(chǎng)各方參與主體的專業(yè)度將不斷提升，市場(chǎng)環(huán)境成熟度穩(wěn)步增加。
　　多維度完善中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)
　　圍繞對(duì)中國(guó)REITs市場(chǎng)未來(lái)邁向高質(zhì)量發(fā)展的美好愿景，本文從以下五個(gè)方面對(duì)多維度完善REITs市場(chǎng)建設(shè)提供可參考的方向與視角：第一，不斷推陳出新，豐富REITs市場(chǎng)資產(chǎn)類型；在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面可以持續(xù)推動(dòng)私募REITs以及Pre-REITs市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)公募REITs市場(chǎng)形成穩(wěn)定的資產(chǎn)來(lái)源；資產(chǎn)擴(kuò)容方面可以在推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行的同時(shí)進(jìn)一步拓展行業(yè)試點(diǎn)范圍，并加快推進(jìn)酒店、寫字樓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)參與REITs試點(diǎn)；在衍生品類方面可以適時(shí)推出實(shí)時(shí)REITs指數(shù)并鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)發(fā)行指數(shù)型產(chǎn)品，促進(jìn)更多專業(yè)機(jī)構(gòu)積極投資和配置REITs。
　　第二，鼓勵(lì)各方積極參與，形成多元化投資者結(jié)構(gòu)；一方面豐富REITs管理環(huán)節(jié)中的參與主體，建議考慮將信托公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)以ABS管理人角色納入到REITs的管理鏈條中；另一方面多元化投資者結(jié)構(gòu)，在法規(guī)制度上明確養(yǎng)老金等配置型資金投資REITs市場(chǎng)的相關(guān)要求，并明確REITs的投資認(rèn)定，鼓勵(lì)普通公募機(jī)構(gòu)投資者參與其中。
　　第三，匹配建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，提高市場(chǎng)化交易效率；市場(chǎng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)需要必要的技術(shù)和運(yùn)營(yíng)支持，通過(guò)完備的研究交易系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)交易機(jī)制、綜合全面的數(shù)據(jù)供應(yīng)以及專業(yè)多元的研究機(jī)構(gòu)，多方協(xié)力提高市場(chǎng)化交易效率。
　　第四，循序漸進(jìn)，進(jìn)一步完善我國(guó)REITs體制框架；我國(guó)REITs政策體系已完成初步構(gòu)建，仍有待明確、待細(xì)化部分，建議加快REITs專項(xiàng)立法，明確REITs法律地位，細(xì)化發(fā)行、交易、信息披露、退市監(jiān)管等環(huán)節(jié)法規(guī)制度。
　　第五，加強(qiáng)各參與方專業(yè)性教育，打造成熟市場(chǎng)環(huán)境；建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、銷售渠道多方協(xié)作，通過(guò)定期舉辦研討交流會(huì)、高頻線上線下推送普適性信息資料等方式強(qiáng)化個(gè)人投資者教育；對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，可以利用產(chǎn)業(yè)端或金融端資源優(yōu)勢(shì)提高自身專業(yè)性。此外，還可探索設(shè)立中國(guó)REITs協(xié)會(huì)促進(jìn)各方交流。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　REITs相關(guān)政策調(diào)整；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)在宏觀環(huán)境或團(tuán)隊(duì)變動(dòng)等影響下可能不及預(yù)期；二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足；經(jīng)濟(jì)沖擊等導(dǎo)致項(xiàng)目估值波動(dòng)；基金治理等風(fēng)險(xiǎn)。