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政策面：住建部制定物業(yè)企業(yè)紅黑名單，各地需求端政策放松持續(xù)。中央：1）住建部：印發(fā)《2023年信用體系建設(shè)工作要點(diǎn)》，建立健全信用管理制度，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度；2）央行：發(fā)布中國金融穩(wěn)定報(bào)告，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。各地：1）營口市、銀川市進(jìn)一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）鶴壁市加大購房補(bǔ)貼力度，住博會期間購買參展企業(yè)商業(yè)房和商品住宅的購房群眾，可憑本人身份證、首付款發(fā)票、備案后的商品房買賣合同享受購房補(bǔ)貼；3）杭州市放寬限購范圍，繼寧圍街道放松限購后，蕭山區(qū)聞堰街道加入放松限購區(qū)域。
　　基本面：本周新房、二手房市場環(huán)比均下降，新房市場二線城市環(huán)比下降，二手市場各線城市環(huán)比均下降。本周30大中城市商品房成交面積303萬平，環(huán)比-104.2%，環(huán)比增速較上周下降143.8pct；同比+18.0%，同比增速較上周下降14.4pct。新房市場分線城市來看，本周一、三線城市成交面積環(huán)比上升，二線城市環(huán)比下降。18城二手房成交面積180平，環(huán)比-11.0%，環(huán)比增速較上周下降201.0pct，同比+43.3%，同比增速較上周下降1.5pct。二手房市場分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比均下降。
　　板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌3.96%，房地產(chǎn)跑輸大盤4.13pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生指數(shù)下跌0.90%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌3.79%，房地產(chǎn)跑輸大盤2.89pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌4.59%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤3.69pct，表現(xiàn)弱于大市。
　　本周觀點(diǎn)：本周杭州再次放寬限購條件，是繼杭州市4月13日之后再一次放松限購條件，我們認(rèn)為核心城市在需求端政策放松仍有空間。本周新房及二手房成交面積環(huán)比均有所下降，且根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月單月銷售銷售面積7690萬平，同比-11.8%，銷售金額9205億元，同比+13.15%。我們認(rèn)為，雖然市場回暖趨勢有所減緩，但我們認(rèn)為整體購房熱度未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，復(fù)蘇趨勢仍然持續(xù)。整體來看，2023年上半年房地產(chǎn)需求修復(fù)仍有一定壓力，但因?yàn)槲逶潞土率欠科鬀_擊銷售規(guī)模的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，五月和六月銷售面積可能較四月會有所回升。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，從商票逾期增量看，4月末環(huán)比凈增加76個(gè)商票逾期的項(xiàng)目公司，4月當(dāng)月新增逾期項(xiàng)目公司118個(gè)，環(huán)比減少38.5%，主要原因一方面2021年末供應(yīng)商開始停止接收風(fēng)險(xiǎn)房企商票，另一方面當(dāng)前房企銷售復(fù)蘇推動(dòng)房企資金界面改善。我們認(rèn)為，商票逾期公司持續(xù)增多表明當(dāng)前房企的信用風(fēng)險(xiǎn)仍未完全解除，已出險(xiǎn)房企仍是目前行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的主要載體，但單月逾期公司增加數(shù)量呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢，隨著保交樓政策的逐漸落實(shí)+供需兩端相關(guān)政策的持續(xù)出臺+疊加銷售市場復(fù)蘇，我們認(rèn)為房企的信用風(fēng)險(xiǎn)有望逐漸化解。
　　我們繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)；3）二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。