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投資摘要：
　　市場(chǎng)行情：本周（5.15-5.19）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-3.96%（上周-1.75%），A股大盤（中證A股）漲幅0.59%（上周-1.77%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-7.83%（上周-5.49%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-4.59%（上周-6.82%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-0.90%（上周-2.11%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。
　　行業(yè)基本面：
　　新房銷售分化明顯，二手房回暖勢(shì)頭延續(xù)。從數(shù)據(jù)來看，28城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~5.18）同比增長(zhǎng)17.8%，本月至今（5.1~5.18）同比增長(zhǎng)28.7%，上月整月同比增長(zhǎng)31.5%；其中一線城市本月至今（5.1~5.18）同比增長(zhǎng)72.6%、三線城市本月至今（5.1~5.18）同比增長(zhǎng)-3.0%。12城二手房成交面積（1.1~5.21）同比增長(zhǎng)44.8%，本月至今（5.1~5.21）同比增長(zhǎng)47.5%，上月整月同比增長(zhǎng)39.5%。
　　內(nèi)債融資有所下滑，外債余額持續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~5.21）累計(jì)同比下滑2.3%，5月至今（5.1~5.21）同比下滑39.5%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至5.21）同比去年同期下滑27.01%，環(huán)比上月末下滑0.51%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至5.21）同比去年同期下滑17.27%，環(huán)比上月末下滑1.02%。
　　投資策略：近期二線城市樓市放松步伐有所加大，本周南京和杭州余杭區(qū)放松限購。5月15日，杭州余杭區(qū)多個(gè)樓盤加入余杭區(qū)限購放寬圈，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購買余杭區(qū)新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套也不再受落戶5年限制。5月16日，南京房產(chǎn)限購政策再放松，不管名下有幾套房產(chǎn)，只要是南京戶籍，均可在江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)這四處產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)開出購房證明。此外，河南鶴壁出臺(tái)了購房補(bǔ)貼政策，山東濟(jì)南放寬了靈活就業(yè)人員公積金繳存金額。
　　防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)