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策略：地產“中特估”或將繼續(xù)演繹，關注優(yōu)質頭部央國企
　　地產“中特估”從2021下半年以來就已經開始呈現(xiàn)，并且具備扎實的基本面支撐——國央企在融資、拿地、銷售、業(yè)績等環(huán)節(jié)更具優(yōu)勢，能夠享受供給側出清后競爭格局的改善。在當前的政策和市場環(huán)境下，我們預計地產“中特估”還將繼續(xù)演繹。分化市場下，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質房企。重點推薦：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、新城控股、金地集團；2）港股開發(fā)：越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務、華潤萬象生活、招商積余、萬物云、新大正。
　　政策：“三穩(wěn)”進入落地期
　　目前因城施策節(jié)奏進入相對平穩(wěn)期，“托而不舉”仍是主基調，政策思路趨向于精細化，部分高能級城市的穩(wěn)需求政策力度進一步加大。存量房政策逐步優(yōu)化，供給端優(yōu)化限售，需求端帶押過戶和換購房退稅等合力助推二手房市場復蘇。保交樓問題在政策合力下得以有所改善。當前房地產行業(yè)供給端收縮、需求端政策持續(xù)支持，我們認為在未來的某個時點市場將進入一個新的再平衡，隨著房價逐步穩(wěn)固從而建立新的市場預期，后續(xù)可以拭目以待。
　　行業(yè)：弱復蘇中走向再平衡
　　市場端：整體處于弱復蘇強分化階段。新房市場春節(jié)后經歷脈沖式修復，之后市場逐步降溫分化，一線城市延續(xù)熱度，二三線城市修復動能轉弱；二手房復蘇進程及效果好于新房。領先指標持續(xù)走弱，分化行情或將延續(xù)。土地端：全國土地市場延續(xù)低溫，依然可見三大變化。1、供給側政府優(yōu)化土地供應節(jié)奏，推地小步快跑，緩解參拍者資金壓力。2、需求側核心城市核心地塊熱度回升快速，核心資產更受青睞。3、市場分化點狀復蘇，一線及二線核心城市市場回暖明顯，三四線市場進一步走弱。庫存：去化周期有所縮短，但仍高于歷史均值水平。
　　2023年核心判斷：銷售竣工持續(xù)改善，前端投資有待修復
　　2022年11月開始的“三支箭”政策托底組合拳等兌現(xiàn)了部分我們在2023年度策略中樂觀預期的條件假設，因此我們看到銷售端正向我們預期的積極方向發(fā)展，但是開工投資端仍處在我們相對保守的預期范圍?；诋斍颁N售市場復蘇趨勢，我們調整了全年銷售和竣工面積的增速預判，保留其他指標的預判。銷售：高能級城城市結構性修復的狀態(tài)還將進一步演繹，更新預測全年銷售面積同比增長3.1%，銷售額同比增長13.3%?？⒐ぃ航桓逗凸こ萄悠诘纫蛩赝苿涌⒐っ娣e同比持續(xù)大增，更新預測竣工面積同比增速至+30%。
　　企業(yè)：供給側改革帶來的國企崛起
　　銷售：規(guī)模角度，市場份額正在向頭部房企進一步集中；所有制角度，央國企銷售復蘇繼續(xù)優(yōu)于民企，兩者差距進一步拉大。融資：“金融16條”、“三支箭”等地產融資支持政策較好地抑制了房企信用風險蔓延的趨勢，目前仍在逐步落地中。投資：龍頭房企強者恒強，拿地TOP30出現(xiàn)民企“新面孔”，而分析龍頭房企的拿地選擇，一二線城市仍為房企優(yōu)選，但也關注改善項目，重點在于核心城市和核心區(qū)域，區(qū)域上，長三角仍是必爭之地。戰(zhàn)略：存量市場大有可為，物業(yè)管理行業(yè)逐步回歸行業(yè)本質；REITs擴募、擴容迎來新進展，存量市場將成為房企新的戰(zhàn)場。
　　風險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。