>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年5月房企銷售數(shù)據(jù)點評：5月行業(yè)銷售顯著走弱，優(yōu)質(zhì)房企依然逆市高增-230531
| 上傳日期： |
2023/5/31 |
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| 1408KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
5月31日，克而瑞發(fā)布2023年5月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額398億元，華潤、萬科單月銷售額分別為315、310億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期308億元提升至310億元。5月單月銷售過百億房企為14家，較去年持平，對比2021年同期減少23家。
點評：
5月房企銷售額環(huán)比-11%，同比+1%、較前值-26pct，銷售反季節(jié)性環(huán)比下降、同比放緩。2023年5月，50家房企單月銷售金額4,149億元，環(huán)比-11%，較22年同比+1%、較前值-26pct；銷售面積為2,402萬方，環(huán)比-7%，較22年同比-9%、較前值-16pct；5月單月銷售額增速出現(xiàn)回落；從累計數(shù)據(jù)看，1-5月累計銷售金額21,665億元，同比+6%、較前值-1pct；銷售面積12,601萬方，同比-7%、較前值-1pct，行業(yè)銷售復(fù)蘇態(tài)勢出現(xiàn)反復(fù)。我們認(rèn)為，5月銷售復(fù)蘇出現(xiàn)反復(fù)來源于：政策放松效果邊際變?nèi)?、出臺力度不及預(yù)期、以及居民收入預(yù)期下降，導(dǎo)致市場熱度有所回落；另一方面，房企前期拿地較少、市場去化不佳背景下主動放緩?fù)票P節(jié)奏；此外，當(dāng)前市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)化特征明顯，其中一二線城市等高能級城市的銷售表現(xiàn)更為靚麗，從而由于城市結(jié)構(gòu)的原因推動了銷售均價的上升，1-5月50家房企銷售均價1.72萬元/方、同比+13%，其中5月單月銷售均價1.73萬元/方、同比+11%，除了城市的結(jié)構(gòu)化因素外，房企的結(jié)構(gòu)化因素也進一步顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性更強，推動集中度進一步提升。
5月單月銷售：保利、華潤、萬科排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售超預(yù)期、并房企分化繼續(xù)加大。從單月銷售來看，保利銷售排名第一，華潤、萬科分別位列二三。其中，保利398億（YOY+5%）、華潤315億（YOY+55%）、萬科310億（YOY+1%）、中海287億（YOY+9%）、招蛇268億（YOY+66%）、碧桂園231億（YOY-39%）、綠城202億（YOY+33%）、濱江194億（YOY+108%）、龍湖151億（YOY+12%）、建發(fā)房產(chǎn)148億（YOY+38%）、金茂142億（YOY+58%）、金地132億（YOY-7%）、越秀123億（YOY+49%）、融創(chuàng)76億（YOY-41%）、華發(fā)75億（YOY+6%）、旭輝71億（YOY-35%）、新城71億（YOY-36%）、世茂40億（YOY-35%）、中南37億（YOY-25%）、陽光城31億（YOY+23%）、金科10億（YOY-88%）等。5月房企銷售同比增速放緩，企業(yè)分化持續(xù)加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：濱江+108%、招蛇+66%、金茂+58%、華潤+55%、越秀+49%、建發(fā)房產(chǎn)+38%、綠城+33%、陽光城+23%、龍湖+12%、中海+9%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
1-5月累計銷售：保利、萬科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售跑贏行業(yè)、房企分化繼續(xù)加大。從累計銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利1,956億（YOY+23%）、萬科1,659億（YOY-1%）、中海1,463億（YOY+54%）、華潤1,435億（YOY+76%）、碧桂園1,399億（YOY-30%）、招蛇1,370億（YOY+77%）、綠城1,086億（YOY+38%）、龍湖822億（YOY+32%）、濱江802億（YOY+78%）、建發(fā)房產(chǎn)776億（YOY+67%）、金茂728億（YOY+43%）、金地724億（YOY+0%）、越秀695億（YOY+101%）、華發(fā)650億（YOY+86%）、融創(chuàng)449億（YOY-55%）、旭輝365億（YOY-26%）、新城358億（YOY-30%）、世茂239億（YOY-30%）、中南198億（YOY-25%）、陽光城162億（YOY-19%）、金科128億（YOY-64%）等。1-5月50家房企累計銷售金額同比增速略有回落、分化趨勢依舊，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+101%、華發(fā)+86%、濱江+78%、招蛇+77%、華潤+76%、建發(fā)房產(chǎn)+67%、中海+54%、金茂+43%、綠城+38%、龍湖+32%、保利+23%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
投資分析意見：5月行業(yè)銷售顯著走弱，優(yōu)質(zhì)房企依然逆市高增，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策仍將更加積極支持；并預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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