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維持“買入”評級，目標(biāo)價24.00港元：公司年初以來月度銷售持續(xù)快速增長，保持平穩(wěn)投資力度，我們預(yù)計(jì)公司2023/2024年的營業(yè)收入為2673/2795億元，同比增長7%/5%；核心凈利潤為236/250億元，分別同比增長4.5%/6.0%。我們維持“買入”評級，目標(biāo)價24港元，對應(yīng)2023/2024年P(guān)E為5.3/5.0倍，當(dāng)前股價對應(yīng)2022A/2023E股息收益率為7.1/7.4%。
　　月度銷售高速增長：4月單月公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額和面積165億元和97萬平米，權(quán)益銷售金額和面積113億元和67萬平米，同比+53.0%和+37.7%，銷售均價為16932元/平方米，同比+11.1%。年初以來公司的銷售表現(xiàn)良好，高于此前預(yù)期，1-4月銷售金額分別同比+2.0%、+88.6%、34.5%、47.3%。
　　1-4月公司累計(jì)合約銷售金額和面積為672億元和391萬平米，權(quán)益銷售金額和面積為449億元和263萬平米，同比+42.7%和+43.4%，累計(jì)銷售均價為17057元/平米，同比持平。分區(qū)域看，公司2023年1-4月在長三角/環(huán)渤海/西部/華南/華中的合同銷售金額分別占比29%/23%/26%/13%/9%。
　　保持平穩(wěn)拿地節(jié)奏，4月加大投資：截至4月公司累計(jì)新增土儲13幅，權(quán)益GFA為91萬平方米，總土地款為181億元，權(quán)益土地款為126億元，樓面地價為13500元/平米。1-4月公司拿地金額占銷售金額比例為27%。公司新獲取土地中，按金額劃分，一線及二線城市分別占40%和60%，公司聚焦去化確定性更強(qiáng)的高線城市，拿地均價亦持續(xù)增長。
　　其中4月單月公司新獲取8幅地塊，合計(jì)建筑面積82萬平米，權(quán)益建筑面積61萬平米，對應(yīng)權(quán)益比例為74%，總土地款130億元，權(quán)益土地款96億元，平均拿地成本為15991元/平米。
　　商業(yè)穩(wěn)步拓展：2022年公司的商場收入為93億元，同比增長15%，我們預(yù)計(jì)公司2023年的商場收入同比增長25%+。根據(jù)公司計(jì)劃，2023年將新開業(yè)5重資產(chǎn)+6輕資產(chǎn)購物中心，截至年末的購物中心數(shù)量將達(dá)到87個。目前輕資產(chǎn)項(xiàng)目杭州國芳天街，重資產(chǎn)項(xiàng)目長沙芙蓉天街已經(jīng)順利開業(yè)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目樂山星悅薈也已掛牌。
　　財(cái)務(wù)狀況保持平穩(wěn)：公司持續(xù)主動管理負(fù)債，保持現(xiàn)金流安全，截至2022A公司的凈負(fù)債率為58%，同比提升11個百分點(diǎn)；公司平均融資成本為4.10%，同比下降4bps。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)調(diào)控政策加嚴(yán)、流動性收緊、商品房銷售不及預(yù)期、人民幣貶值、租金收入不及預(yù)期