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百強(qiáng)銷售環(huán)比持續(xù)走弱，各梯隊(duì)集中度有所回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-5月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額28548億元，累計(jì)同比8.2%；單月來看，百強(qiáng)房企5月單月銷售額為5492億元，同比5.8%，環(huán)比-14.5%。春節(jié)后隨著積壓需求的快速釋放，4月銷售市場(chǎng)有所回落，5月持續(xù)下滑。房?jī)r(jià)預(yù)期下跌以及收入預(yù)期不穩(wěn)，疊加季節(jié)性因素導(dǎo)致5月銷售市場(chǎng)持續(xù)走弱。另一方面小陽春后房企推盤意愿不足，整體供應(yīng)回落。往后看，去年6月疫情解封帶來高基數(shù)效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)6月同比數(shù)據(jù)將進(jìn)一步下滑。
　　高信用房企優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，中信用房企增速弱于百強(qiáng)。2023年1-5月高信用、十強(qiáng)和百強(qiáng)房企銷售全口徑金額累計(jì)同比分別為42.9%、16.3%、8.2%。2023年1-5月中信用、低信用房企銷售全口徑金額累計(jì)同比分別為-12.7%、-33.3%。市場(chǎng)集中度方面，高信用、中信用和低信用房企的市場(chǎng)占有率分別為24.5%、6.9%和3.9%，較2022年底分別變動(dòng)4.5%、-0.7%和-0.6%。高信用房企增速持續(xù)領(lǐng)先十強(qiáng)房企，高信用房企去年獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐步進(jìn)入銷售期，由于新開盤項(xiàng)目去化率明顯高于滾存盤，其銷售增速持續(xù)保持領(lǐng)先。高去化項(xiàng)目快速回流現(xiàn)金，支撐后續(xù)新增優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的獲取，形成良性循環(huán)，持續(xù)鞏固高信用房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中信用房企增速持續(xù)弱于百強(qiáng)房企，且差值有所擴(kuò)大。多數(shù)中信用房企持續(xù)一年半獲取增量土儲(chǔ)較少，使得23年可售貨值總量以及新開盤優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比進(jìn)一步下降?？墒圬浿蒂|(zhì)量下滑導(dǎo)致整體去化率難以回升。我們預(yù)計(jì)中信用房企后續(xù)銷售依舊承壓。
　　投資建議：基本面持續(xù)走弱與核心城市寬松限制性政策，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。
　　持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：二手房掛牌量持續(xù)提升，市場(chǎng)對(duì)寬松政策反應(yīng)鈍化，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。