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房地產(chǎn)基本面的景氣程度再次下行，但我們認(rèn)為隨著政策支持力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)仍有反彈的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我們相信新發(fā)展模式之下，重要的不再是重走一遍高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)老路，而是聚焦核心資源和核心能力。所以，我們固然建議參與開發(fā)企業(yè)的反彈行情，但更看好估值同樣較低的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具備可持續(xù)發(fā)展能力的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。我們推薦萬物云、華潤(rùn)萬象生活、華潤(rùn)置地、上海臨港和華發(fā)股份。
　　▍房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度再次下行。2023年前5月，商品房銷售面積46,440萬平米，同比下降0.9%。商品房銷售額49,787億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增幅收斂。6月前2周，我們跟蹤的樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降17.5%，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月70個(gè)大中城市二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)為55個(gè)，這較之上個(gè)月增加了21個(gè)，新建住房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有24個(gè)，較之4月份則增加了17個(gè)。
　　▍銷售去化相對(duì)不暢，造成新開工和拿地必要性不足，帶動(dòng)投資走低。2023年前5月，房屋新開工面積為39,723萬平米，同比下降22.6%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。我們認(rèn)為需要考慮以下因素：1）雖然個(gè)別城市土拍熱情高，但廣大低線城市土地成交冷清，1-5月百城住宅類土地成交面積下降18.7%；2）高線城市土地價(jià)格較高，在總地價(jià)相等的情況下，對(duì)應(yīng)投資額和開工面積都更少；3）6家披露數(shù)據(jù)的企業(yè)2023年新開工計(jì)劃較2022年完成值下降1.6%，且這些都是資金鏈比較相對(duì)安全的企業(yè)?？偟膩碚f，銷售去化相對(duì)不暢的局面，確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)庫存偏大。大多數(shù)上市企業(yè)在不拿地的情況下，庫存仍足夠去化兩年以上。庫存偏大使得企業(yè)擴(kuò)大開工拿地的意義不足，唯有等待銷售更明顯復(fù)蘇才有可能推動(dòng)拿地和開工改善。2023年前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45,701億元，同比下降7.2%。
　　▍預(yù)計(jì)政策將進(jìn)一步加大支持需求和保障供給的力度，降息有望明顯托底房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面。本月，國(guó)房景氣指數(shù)結(jié)束了2023年1月以來連續(xù)上升的勢(shì)頭，顯著滑落到94.56，距離2022年12月94.37的低點(diǎn)僅有很小的差距。我們認(rèn)為，這意味著政策確實(shí)有望重申和加大對(duì)自住和改善性需求的支持力度，并保障地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。從邊際變化來看，我們認(rèn)為MLF中標(biāo)利率下行之后，LPR的下降可能性很大，且長(zhǎng)端利率有更大的下降空間。房地產(chǎn)需求對(duì)于利率仍然十分敏感，必要的降息有可能對(duì)需求有托底作用。此外，地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)再融資近期進(jìn)展明顯有所加快，預(yù)計(jì)也有望為行業(yè)引入源頭活水。
　　▍房住不炒仍將堅(jiān)決落實(shí)貫徹，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的可能性很低。我們認(rèn)為，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)基本面的支持，有效托底需求，不等于會(huì)走房?jī)r(jià)上漲的老路。換言之，我們認(rèn)為政策工具箱的手段雖然多，但可能引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的政策卻不會(huì)被使用。我們預(yù)計(jì)，全年銷售“兩頭高，中間低”，2023年四季度企業(yè)還將迎來一個(gè)去化的窗口，從而推動(dòng)全年商品房銷售額小幅同比正增長(zhǎng)。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)政策不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)；部分企業(yè)庫存結(jié)構(gòu)較差的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍銷售去化的反彈值得重視，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力的積累則更值得看好。房地產(chǎn)基本面的景氣程度再次下行，但我們認(rèn)為隨著政策支持力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)仍有反彈的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我們相信新發(fā)展模式之下，重要的不再是重走一遍高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)老路，而是聚焦核心資源和核心能力。所以，我們固然建議參與開發(fā)企業(yè)的反彈行情，但更看好估值同樣較低的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具備可持續(xù)發(fā)展能力的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。我們推薦萬物云、華潤(rùn)萬象生活、華潤(rùn)置地、上海臨港和華發(fā)股份。