>> 浙商證券-中國國貿(mào)(600007)深度報告：北京CBD優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，抗逆性突出-230616
| 上傳日期： |
2023/6/20 |
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| 2076KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
買入（首次） |
作者： |
楊凡 |
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核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，區(qū)位優(yōu)勢不可復制
公司是全國領(lǐng)先的高端商業(yè)綜合體開發(fā)商及服務商，公司所運營的國貿(mào)中心位于首都北京的核心CBD區(qū)域，首期始建于1985年9月，于2017年8月整體竣工，經(jīng)過近30年的開發(fā)和運營，國貿(mào)中心已經(jīng)成為北京市地標建筑群之一。國貿(mào)中心占地面積17公頃，總建筑規(guī)模110萬平方米，由寫字樓、商城、酒店、公寓和會展中心等商業(yè)服務設施組成。公司在品質(zhì)打造方面持續(xù)投入，堅持精品化發(fā)展，所運營資產(chǎn)在各自領(lǐng)域均具備一定的影響力和標桿效應。我們認為，公司所運營資產(chǎn)位置得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢不可復制，產(chǎn)品力與區(qū)位優(yōu)勢相適配，有望長期在持有物業(yè)市場保持競爭力。
經(jīng)營穩(wěn)健，抗周期能力強，2023年各項業(yè)務全面向好
2022年公司營業(yè)收入34.4億元，同比減少4.01%；歸母凈利潤11.2億元，同比上升8.99%。2020-2022年公司營業(yè)收入CAGR為5.4%，歸母凈利潤CAGR為16.3%，疫情期間公司收入和利潤逆勢向好，公司抗周期能力強。寫字樓及商場運營為公司主要的營業(yè)收入來源，2022年二者收入合計占比約為8成。公司2023Q1寫字樓及商場租金較2022年平均租金分別上漲1.9%及10.5%；公司公寓改造后，出租率快速攀升至2023Q1的77.6%，較2022年底再度提升4.3%；隨著商旅社交等活動恢復，公司酒店業(yè)務有望逐漸回至疫情前水平。我們認為，公司所運營資產(chǎn)在2023Q1均有亮眼表現(xiàn)，寫字樓及酒店租金水平的上漲、公寓出租率持續(xù)攀升、商旅社交的恢復助力酒店業(yè)務回暖均有望帶動公司2023年營業(yè)收入再度增長。
高分紅+強現(xiàn)金流，股息率具備優(yōu)勢
公司經(jīng)營現(xiàn)金流長期保持為正，2017-2022年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量年均15.33億元，5年復合增速8.64%。2022年公司分紅7.1億元，每股0.7元，分紅比例63%，ROIC為10%，截止2022年12月31日公司股息率4.4%。公司主體竣工完成后，暫無新增建筑計劃，折舊攤銷費用可能進一步降低，且隨著其他費用地有效管控，中國國貿(mào)毛利率從2018開始持續(xù)增長，2022年毛利率較2018年上漲5個百分點達到58%，我們預計隨著2023年酒店業(yè)務經(jīng)營改善，公司2023年毛利率會進一步攀升。我們認為，公司未來收入有望長期保持穩(wěn)增長，且毛利率逐步增長，未來現(xiàn)金流會持續(xù)走強。此外，我們結(jié)合公司歷史分紅比例判斷公司未來分紅比例會在50%以上，分紅比例高，現(xiàn)金流屬性強，有望為投資者貢獻穩(wěn)定的股息。
盈利預測與估值
我們預計公司2023-2025年歸母凈利潤為12.9、13.5、14.1億元，對應EPS分別為1.28、1.34、1.40元/股。綜合考慮公司穩(wěn)健的運營情況、資產(chǎn)質(zhì)量、高股息率等特點，我們認為公司競爭優(yōu)勢明顯，應當享有估值溢價，給予公司2023年17倍PE估值，目標價21.76元。此外，結(jié)合我們測算中國國貿(mào)DCF估值，公司截止2023年6月15日的收盤價對應DCF估值折價40.95%，顯著低估。首次覆蓋，我們給予公司“買入”評級。
風險提示
宏觀經(jīng)濟增速承壓；就業(yè)競爭加劇；辦公樓供給增加導致招租壓力加大。
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