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二季度居民信心再次轉(zhuǎn)弱，6月新房周均成交同比-33.8%。本周央行發(fā)布二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，對(duì)于今年三季度房?jī)r(jià)，有15.9%居民預(yù)期“上漲”，環(huán)比上季度有所收窄；54.2%居民預(yù)期“基本不變“，環(huán)比基本持平；16.5%居民預(yù)期“下降”，環(huán)比有所增加。相較于一季度，二季度居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)、收入的信心有所轉(zhuǎn)弱。需求端信心的低迷疊加多數(shù)城市政策放松接近定格，而供給端房企推盤也并不積極，導(dǎo)致二季度全國(guó)銷售整體偏弱。從高頻數(shù)據(jù)看，6月樣本30城周均新房成交同比下滑33.8%，環(huán)比5月微降1.3%，“旺季不旺”預(yù)示著下半年如不見(jiàn)到更大級(jí)別的放松政策，銷售或?qū)⒍翁降住?br>　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為0.7%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)1.30個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第20名。本周上漲個(gè)股共98支，較上周增長(zhǎng)89支，下跌股數(shù)為24支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為418.9萬(wàn)平方米，環(huán)比提升55.4%，同比下降36.1%，其中樣本一線城市的新房成交面積為101.9萬(wàn)方，環(huán)比70.6%，同比-15.9%；樣本二線城市為223.1萬(wàn)方，環(huán)比48.2%，同比38.3%；樣本三線城市為93.8萬(wàn)方，環(huán)比58.6%，同比-45.8%。從今年累計(jì)26周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)7949.9萬(wàn)方，同比4.1%；一線城市為1785.1萬(wàn)方，同比19.9%；二線城市為4472.6萬(wàn)方，同比-1.8%；三線城市為1692.2萬(wàn)方，同比6.5%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)128.0萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)66.7%，同比增長(zhǎng)17.5%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為40.4萬(wàn)方，環(huán)比85.7%；樣本二線城市為52.1萬(wàn)方，環(huán)比57.5%；樣本三線城市為35.4萬(wàn)方，環(huán)比61.8%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為3109.3萬(wàn)方，同比變動(dòng)為50.6%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（6.26-7.2）共發(fā)行房企信用債11只，環(huán)比增加1只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)59.21億元，環(huán)比減少-31.8億元，總償還量265.06億元，環(huán)比增加214.98億元，凈融資額為-205.85億元，環(huán)比減少246.78億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（66.2%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以超短期融資債券（54.0%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以0-1年（54.0%）的債券為主。
　　投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)2021年大周期拐點(diǎn)后，未來(lái)主旋律是分化，我們看好一線+不超過(guò)三分之二的二線+少量三線這個(gè)城市組合包，能在未來(lái)中周期跑贏全國(guó)整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、競(jìng)爭(zhēng)格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。