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投資摘要：
　　市場(chǎng)行情：
　　本周（7.10-7.14）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅-1.75%（上周0.29%），A股大盤(pán)（中證A股）漲幅1.21%（上周-0.59%）；H股（7.10-7.14）地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅0.49%（上周-3.81%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-1.61%（上周-3.43%），H股大盤(pán)（恒生指數(shù)）漲幅5.71%（上周-2.91%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤(pán)、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤(pán)、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤(pán)。
　　行業(yè)基本面：
　　新房、二手房成交均顯著下滑。從數(shù)據(jù)來(lái)看，27城商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積（1.1~7.14）同比增長(zhǎng)4.9%，本月至今（6.1~6.14）同比下滑24.6%，上月整月同比下滑25.1%；其中一線城市(4城)本月至今（7.1~7.14）同比下滑10.6%、二線(10城)城市本月至今（7.1~7.14）同比下滑25.5%。12城二手房成交面積（1.1~7.15）同比增長(zhǎng)32.5%，本月至今（7.1~7.15）同比下滑12.3%，上月整月同比增長(zhǎng)4.0%；其中，一線城市(4城)本月至今（7.1~7.16）同比下滑17.5%，上月整月同比增長(zhǎng)18.9%；二線城市(6城)本月至今（7.1~7.15）同比下滑18.6%，上月整月同比下滑5.5%。
　　土地市場(chǎng)持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來(lái)看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.7.9）成交土地建面同比下滑16.5%，上周累計(jì)同比下滑16.2%；本周100大中城市（7.3~7.9）土地成交溢價(jià)率5.0%，上周9.2%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.7.9）土地成交總價(jià)同比下滑27.9%，上周累計(jì)同比下滑27.8%。
　　內(nèi)債融資跌幅擴(kuò)大。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~7.17）累計(jì)同比下滑8.2%，7月（7.1~7.17）同比下滑23.1%。
　　房地產(chǎn)“金融16條”迎來(lái)優(yōu)化，房企存量融資展期等部分政策延期至2024年底，此次延期有助于緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力和穩(wěn)定市場(chǎng)信心，后續(xù)融資端政策的補(bǔ)充也會(huì)有更好的空間。7月10日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　投資策略：
　　基于行業(yè)格局進(jìn)一步分化，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展模式難以為繼的行業(yè)趨勢(shì)，我們推薦兩條投資主線：主線一：重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企。優(yōu)質(zhì)央國(guó)企有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國(guó)企將有望受益。主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹(shù)的優(yōu)質(zhì)房企。我們推薦在運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚，同時(shí)具備較為領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)能力的龍頭房企。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域具有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)和布局優(yōu)勢(shì)的龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A等龍頭房企，有望在行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中搶占先機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。