>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第28周周報(7月8日-7月14日)：“金融十六條”適用期延長，新房二手房成交持續(xù)承壓-230718
| 上傳日期： |
2023/7/18 |
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| 2856KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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本周新房成交同環(huán)比降幅均收窄；二手房成交環(huán)比增速均由負轉(zhuǎn)正，但同比降幅仍在擴大。土地市場持續(xù)低迷，同環(huán)比均量價齊跌，溢價率同環(huán)比均下降。
核心觀點
本周新房成交同環(huán)比降幅均收窄。40城新房成交面積為258.0萬平方米，環(huán)比下降9.1%，同比下降30.7%，同比降幅較上周收窄了1.45個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為8.2%、-16.9%、-7.0%，同比增速分別為-12.6%、-37.9%、-34.9%，一、三四線城市同比降幅較上周分別收窄了11.4、6.4個百分點，二線城市同比降幅較上周擴大了5.8個百分點。
二手房成交環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正，但同比降幅仍在擴大。18個城市二手房成交面積為155.7萬平方米，環(huán)比上升3.7%，同比下降12.9%，同比降幅較上周擴大了2.74個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為6.1%、1.3%、7.1%，同比增速分別為-18.9%、-23.0%、26.8%，一、二線城市同比增速較上周分別下降5.8、8.5個百分點，三四線城市同比增速較上周上升了22.3個百分點。
新房庫存面積與去化周期均環(huán)比下降。12城市新房庫存面積為9766萬平方米，環(huán)比下降0.04%，同比上升0.3%；去化周期為13.6個月，環(huán)比提升0.4個月，同比提升0.2個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-0.2%、0.2%、0.4%，同比增速分別為10.3%、-11.0%、-7.2%。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為14.4、11.5、31.9個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別提升0.3、0.4、0.2個月，一、二、三四線城市同比分別提升1.7、1.6、0.8個月。
土地市場持續(xù)低迷，同環(huán)比均量價齊跌，土地溢價率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建面為3247.8萬平方米，環(huán)比下降45.9%，同比下降8.4%；成交總價為463.1億元，環(huán)比下降67.8%，同比下降8.8%；樓面均價為1426.0元/平，環(huán)比下降40.4%，同比下降0.4%；土地溢價率為1.5%，環(huán)比下降2.7個百分點，同比下降2.1個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。2023年第28周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為269.1億元，同比上升32.8%，環(huán)比上升71.8%?？們斶€量為222.4億元，同比上升17.7%，環(huán)比下降91.4%；凈融資額為46.7億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.7%，較上周下降2.0pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-3.7%，較上周下降4.4pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.97X，較上周下跌0.2X。本周（7.10-7.16），北上資金對食品飲料、電子、通信加倉金額較大，分別為29.01、25.88、24.62億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.78%（上周為-0.78%），凈買入-2.71億元（上周凈買入-0.55億元）。
投資建議
本周，為引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，明確“金融16條”中的政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年末，主要涉及兩方面：1）對于房企開發(fā)貸、信托貸款等存量融資，支持合理展期，2024年底前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年；2）2024年底前向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類，對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。
我們發(fā)現(xiàn)，自“金融十六條”政策發(fā)布至今，房企融資出現(xiàn)了小幅改善，但民企發(fā)行規(guī)模仍遠低于到期體量，整體行業(yè)債券展期規(guī)模也明顯提升，均反映出房企、尤其是民營房企仍面臨不小的資金壓力。根據(jù)萬得數(shù)據(jù)顯示，“金融十六條”發(fā)布以來（2022年12月-2023年6月），房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模為3363億元，同比增長3%，償還規(guī)模3229億元，同比增長5%，凈融資額134億元。其中民企發(fā)行國內(nèi)債券275億元，同比增長23%，到期規(guī)模1003億元，同比下降3%，凈融資額為-728億元。從房企債券延期體量看，2022年12月-2023年6月，共有78只房地產(chǎn)行業(yè)債券展期，同比翻倍，逾期金額合計493億元，同比增長58%，政策對于存量融資的合理展期支持起到了一定效果。
本周央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。不過要注意到的是，當(dāng)前制約需求和行業(yè)銷售的根本原因仍是居民購房信心不足，居民加杠桿的動力也不足。同時，本周公布的6月70大中城市的房價數(shù)據(jù)也顯示出當(dāng)前房價面臨持續(xù)下行的壓力，這也會進一步加劇市場的觀望情緒。當(dāng)前行業(yè)缺乏實質(zhì)的催化劑，市場仍在期待更有效的政策措施。
現(xiàn)階段建議聚焦行業(yè)alpha機會，我們建議關(guān)注兩條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強的內(nèi)驅(qū)動力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團。2）REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團、中國國貿(mào)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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