>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)板塊最新觀點：回歸順周期房地產(chǎn)板塊最新觀點-230730
| 上傳日期： |
2023/7/31 |
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| 673KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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悲觀情緒下的政策預(yù)期修復(fù)是催化劑和助推器，且從中央到地方表態(tài)的延續(xù)性超預(yù)期；風(fēng)格切換或是資金底層的訴求，系統(tǒng)性風(fēng)險擔(dān)憂也得以緩釋，維持10Y國債定方向這一判斷，看好權(quán)益資產(chǎn)彈性，或高于債券；基本面短期承壓是一致預(yù)期，不排除在政策窗口期進(jìn)入以及房價回落共同作用下，行業(yè)基本面于Q4建立新的短期均衡，預(yù)計中周期新的均衡或于明年出現(xiàn)。從Q3開始，或是較合適的基本面左側(cè)進(jìn)場點，同時，如果中期均衡出現(xiàn)快于市場預(yù)期，權(quán)益類資產(chǎn)的估值修復(fù)持續(xù)性或更強(qiáng)；宏觀流動性改善下，資金的風(fēng)格切換訴求是推動估值修復(fù)最直接的因素，“價值搭臺成長唱戲”好于蹺蹺板游戲。
一、悲觀情緒下的政策預(yù)期修復(fù)是催化劑和助推器，且從中央到地方表態(tài)的延續(xù)性超預(yù)期。7月24日政治局會議指出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。隨后7月27日據(jù)新華社報道，住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求。其中尤其提到“進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”，對于政策寬松方向有了更明細(xì)的定位，再次超市場預(yù)期；住建部表態(tài)后，各城市政府也分別跟進(jìn)表態(tài)，這種延續(xù)性進(jìn)一步強(qiáng)化了市場對于后續(xù)政策寬松的預(yù)期，我們或可展望Q3后半程進(jìn)一步的政策細(xì)則落地。我們此前在《供需關(guān)系的重大變化或推動行業(yè)走向“新的均衡”——中共中央政治局會議點評》報告里頭也提到：“在因城施策框架下，政策朝底線調(diào)整，不同城市或?qū)⑷员３植煌?，但在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域或有進(jìn)一步政策優(yōu)化空間。認(rèn)為各個城市或可根據(jù)自己的民生、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險情況做出相應(yīng)政策調(diào)整，對已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前供需情況的政策做出更多優(yōu)化。”目前我們維持這一判斷。
二、風(fēng)格切換或是資金底層的訴求，系統(tǒng)性風(fēng)險擔(dān)憂也得以緩釋，維持10Y國債定方向這一判斷，看好權(quán)益資產(chǎn)彈性，或高于債券。（1）同步于長端利率趨勢性改善及預(yù)期，宏觀層面政策寬松預(yù)期或持續(xù)發(fā)酵，越往年底走，市場或更愿意為復(fù)蘇鏈“買單”，具體請參考我們5月7日的報告《再論10Y國債定方向！——房地產(chǎn)板塊最新觀點》；（2）同時，在政策改善預(yù)期下，此前波動較大的民企債券價格也出現(xiàn)一定程度修復(fù)，短期反彈的行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險擔(dān)憂或緩釋；（3）最后，對于價值和成長的關(guān)系，相信“價值搭臺、成長唱戲”永遠(yuǎn)好于蹺蹺板的游戲，資金再平衡需求或促使這種良性變化出現(xiàn)。
三、基本面短期承壓是一致預(yù)期，不排除在政策窗口期進(jìn)入以及房價回落共同作用下，行業(yè)基本面于Q4建立新的短期均衡，從而超預(yù)期。從當(dāng)前看，銷售在4月份后下行壓力加大，在6月高頻成交同比轉(zhuǎn)負(fù)后，7月高頻成交數(shù)據(jù)繼續(xù)低于去年同期，同樣也反映了基本面的持續(xù)承壓。在政策改善預(yù)期下，一周內(nèi)高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)符合季節(jié)性的反彈，雖然沒有很快反映出預(yù)期的改善，但預(yù)計短期均衡的出現(xiàn)或加速。一方面，預(yù)期的8-9月份政策密集窗口期或一定程度上拉動短期需求，另外一方面，房價，尤其是二手房價的下跌已經(jīng)在推動這種均衡的出現(xiàn)。
從中長期看，需求逐步下臺階已是市場共識，而基于總量一定比例的“滯重庫存”（低效及無效庫存），以及結(jié)構(gòu)性的庫存過剩和短缺并存，預(yù)計中周期行業(yè)供需進(jìn)入新的均衡或早于市場預(yù)期?；谛袠I(yè)2年到2.5年的正常庫存去化，以及約30%的低效和無效庫存判斷下，預(yù)判中周期均衡或在明年出現(xiàn)。關(guān)于30%的低效和無效庫存判斷，具體邏輯如下：部分高能級城市根據(jù)不同階段平均去化周期推算理論拿地未取工規(guī)證庫存占比約為15%，而實際平均拿地未取工規(guī)證庫存占比超過35%，其差值約20%可一定程度表征高能級城市中的“滯重庫存”占比，同時考慮到低能級城市的低效和無效庫存占比理論上更高，因此合理預(yù)估全國層面低效和無效庫存占比約為25-30%。
投資建議：（1）“供求關(guān)系的重大變化”或推動行業(yè)走向新的均衡，預(yù)計在政策改善和房價回落共同作用下，短期均衡或出現(xiàn)在Q4，意味著從Q3開始，或是較合適的基本面左側(cè)進(jìn)場點，同時，如果中期均衡出現(xiàn)快于市場預(yù)期，權(quán)益類資產(chǎn)的估值修復(fù)持續(xù)性或更強(qiáng)；（2）宏觀流動性改善下，資金的風(fēng)格切換訴求是推動估值修復(fù)最直接的因素，“價值搭臺成長唱戲”好于蹺蹺板游戲。
房地產(chǎn)角度：基于需求端政策的邊際改善預(yù)期以及供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性短缺和過剩并存，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略，而因為ROE的差異性在變?nèi)?，?jīng)營層面量（銷售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團(tuán)】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團(tuán)】，以及從區(qū)域開始擴(kuò)大發(fā)力的彈性標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】等；
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