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新加坡REITs持有的中國內(nèi)地物業(yè)集中于工業(yè)物流及零售業(yè)態(tài)，而中國香港REITs持有的主要集中于辦公、零售及商業(yè)綜合體。截至到2022年底，新加坡和中國香港共有17支REITs持有位于中國內(nèi)地的物業(yè)，17支REITs共持有137處位于中國內(nèi)地的不動產(chǎn)項(xiàng)目，且59%在一二線城市。新加坡REITs所持有的中國內(nèi)地物業(yè)集中于工業(yè)物流及零售業(yè)態(tài)，分別占比55%、29%；相較于新加坡管理人，中國香港REITs持有的內(nèi)地物業(yè)主要集中于辦公、零售及商業(yè)綜合體，分別為30%、27%和13%。
　　海外REITs對中國內(nèi)地“新經(jīng)濟(jì)”不動產(chǎn)項(xiàng)目版圖擴(kuò)充至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流及數(shù)據(jù)中心。如凱德中國信托在2020年間共出售1處零售物業(yè)并新裝入5處產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，這是該REIT首次加入非零售業(yè)態(tài)的物業(yè)。隨后凱德中國信托在2021年間出售1處位于武漢的零售物業(yè)并新裝入4處倉儲物流資產(chǎn)，凱德中國信托繼續(xù)擴(kuò)張其在“新經(jīng)濟(jì)”不動產(chǎn)領(lǐng)域的版圖，完成收購后產(chǎn)業(yè)園區(qū)及倉儲物流物業(yè)占總資產(chǎn)規(guī)模的比例達(dá)21.4%。此外，2021年吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托完成對中國新電信集團(tuán)子公司蔚海智谷數(shù)據(jù)中心的收購，使得中國內(nèi)地IDC項(xiàng)目首次登陸海外REITs平臺，2022年吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托行使其優(yōu)先收購權(quán)，將江門蔚藍(lán)智谷大型數(shù)據(jù)中心園區(qū)內(nèi)的其余2棟數(shù)據(jù)中心收入囊中。
　　科技園區(qū)、長租公寓賽道迎春風(fēng)，工業(yè)類新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)受資本追捧：①甲級寫字樓依然最受投資人歡迎，且市場對北京及上海項(xiàng)目有明顯的投資偏好；②商務(wù)園區(qū)需求旺盛、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資意愿高漲，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園在北上項(xiàng)目受關(guān)注度高；③長租/服務(wù)式公寓投資機(jī)會受關(guān)注度在不同城市均較高，而且是上海各類資產(chǎn)中最受投資人關(guān)注的業(yè)態(tài)類型；④對零售和酒店的投資趨于謹(jǐn)慎；⑤干倉物流、冷鏈物流、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目在政策利好與新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金支持下受到市場追捧，且市場關(guān)注度集中于一線城市及周邊。
　　“新經(jīng)濟(jì)”業(yè)態(tài)資本化率逼近傳統(tǒng)商辦，且未來差距有望將進(jìn)一步縮小。2022年受美國加息外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及疊加國內(nèi)疫情影響，甲級寫字樓、零售物業(yè)、酒店資本化率均呈上升趨勢，而商務(wù)園區(qū)、長租/服務(wù)式公寓、一線城市及周邊干倉物流、冷鏈物流、工業(yè)廠房、和數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目呈下降趨勢，逼近傳統(tǒng)商辦的資本化率。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：公募REITs立法、針對投資者的稅收優(yōu)惠等不及預(yù)期。