>> 中信證券-綠城中國(guó)(03900.HK)2023年中報(bào)點(diǎn)評(píng)：銷售努力，拓展積極-230828
| 上傳日期： |
2023/8/28 |
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| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陳聰，張全國(guó)，劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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公司2022年以來(lái)適當(dāng)補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備，穩(wěn)定了貨值結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了銷售去化。但我們也注意到公司畢竟也會(huì)受到市場(chǎng)狀況調(diào)整的沖擊，尤其是公司信用方面仍然有待進(jìn)一步優(yōu)化。
▍匯兌損益拖累有所下降，公司業(yè)績(jī)明顯上升。2023年上半年，受結(jié)算項(xiàng)目總面積下降18.8%影響，公司營(yíng)業(yè)收入同比下降12.0%至569.8億元，毛利率17.4%，與去年同期持平；得益于報(bào)告期內(nèi)公司匯兌損益較去年同期下降以及公司收購(gòu)附屬公司帶來(lái)的凈收益，公司上半年合并報(bào)表口徑凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)46.4億元，同比下降4.5%；同時(shí)，2023年上半年公司少數(shù)股東損益占比同比下降17.8個(gè)百分點(diǎn)至45.2%，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)25.5億元，同比大幅提升41.3%。
▍銷售量增質(zhì)優(yōu)，結(jié)算增利可期。2023年1-6月公司全口徑/自投項(xiàng)目銷售額分別為1342億和982億元，同比分別增長(zhǎng)19.0%和15.7%，其中自投項(xiàng)目權(quán)益銷售金額達(dá)633億元，同比增長(zhǎng)39.7%，權(quán)益比同比提升11.1個(gè)百分點(diǎn)至64.5%，公司公告上半年權(quán)益銷售規(guī)模排名全國(guó)第九位，首次進(jìn)入全國(guó)前十。結(jié)構(gòu)方面，公司進(jìn)一步鞏固在核心城市的市場(chǎng)地位，上半年公司公告在一二線城市銷售額占比達(dá)85%，在近20個(gè)高能級(jí)城市銷售規(guī)模進(jìn)入前十，推動(dòng)公司項(xiàng)目平均首開去化率較2022年末提升7個(gè)百分點(diǎn)至82%，銷售回款率維持109%高位。截至6月30日，公司自投項(xiàng)目可售貨值1955億元，其中80%位于一二線城市，公司中報(bào)預(yù)計(jì)2023年全年竣工面積將同比提升43%至1810萬(wàn)平米?？傮w來(lái)看，我們認(rèn)為公司維持了良性開發(fā)進(jìn)展和不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。
▍資源拓展積極有為，管理提效更進(jìn)一步。在快速變化的市場(chǎng)環(huán)境中公司堅(jiān)持“狙擊聚焦，精準(zhǔn)高效”的投資策略，公司上半年新增土儲(chǔ)總建筑面積257萬(wàn)平米，權(quán)益投資額251億元，平均權(quán)益比提升至79%。截至6月30日，公司總土儲(chǔ)權(quán)益建面達(dá)2660萬(wàn)平米，一、二線城市貨值占比79%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)53%。公司上半年新增貨值約571億元，位列全國(guó)第8位，其中89%位于一、二線城市，7-8月公司保持積極的拓展策略，截至8月25日累計(jì)新增貨值達(dá)1005億元。同時(shí)公司持續(xù)優(yōu)化開發(fā)流程，穩(wěn)步提升運(yùn)營(yíng)效能，上半年公司項(xiàng)目拿地到開工、拿地到首開的平均時(shí)間分別縮短至2.1個(gè)月和4.7個(gè)月，分別同比提速25%和22%，公司人均在建面積較2022年年末進(jìn)一步提升8%至1.2萬(wàn)平米；公司中報(bào)預(yù)計(jì)上半年新增貨值中61%可在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化，開發(fā)效率保持行業(yè)前列。我們相信優(yōu)質(zhì)的存量資源結(jié)合突出的開發(fā)能力預(yù)計(jì)將支撐公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
▍融資渠道通暢，但外幣負(fù)債仍然規(guī)模不小，債券到期收益率仍然偏高。公司上半年累計(jì)完成78.1億元債券公開發(fā)行，平均成本僅3.74%，同時(shí)完成3筆3年期內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)，合計(jì)規(guī)模6.5億美元。截至6月30日，公司總有息負(fù)債1426億元，較2022年年底凈增加25億元。不過(guò)，公司外幣負(fù)債規(guī)模并不小，截至2022年年底，公司公告外幣負(fù)債達(dá)238億元，占總有息負(fù)債的比例為17%。公司存量債券到期收益率受市場(chǎng)環(huán)境影響偏高，據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，公司境外債券“綠城中國(guó)5.65%”到期收益率21.6%，中長(zhǎng)期而言，公司仍需要面臨逐步替換境外債的挑戰(zhàn)。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房?jī)r(jià)持續(xù)下行推動(dòng)公司資產(chǎn)進(jìn)一步減值風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)支持性政策出臺(tái)不及預(yù)期導(dǎo)致公司銷售下滑風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露影響公司融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)；匯率繼續(xù)波動(dòng)進(jìn)一步放大公司匯兌損益的風(fēng)險(xiǎn)。
▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司2022年以來(lái)適當(dāng)補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備，穩(wěn)定了貨值結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了銷售去化。但我們也注意到公司畢竟也會(huì)受到市場(chǎng)狀況調(diào)整的沖擊，尤其是公司信用方面仍然有待進(jìn)一步優(yōu)化。我們維持公司2023/2024/2025年EPS預(yù)測(cè)1.83/2.09/2.05元，目前中高等信用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年P(guān)E估值在5-9倍（中信證券研究部預(yù)測(cè)），結(jié)合公司儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和債券收益率情況，我們給予公司2023年5倍PE，即9.8港元的目標(biāo)價(jià)，維持“買入”的投資評(píng)級(jí)。
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