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利潤(rùn)率壓力仍存，補(bǔ)庫(kù)略有改善，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　金地集團(tuán)發(fā)布23年中報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收368.6億元（yoy+31.1%），歸母凈利15.3億元（yoy-22.2%）。因債券市場(chǎng)波動(dòng)影響公司擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏，上半年結(jié)算毛利率有所下降，我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年EPS分別為1.09/1.20/1.34元（前值1.37/1.52/1.66元）?？杀裙?3年Wind一致預(yù)期PE均值為8.75倍，給予公司23年8.75倍PE，目標(biāo)價(jià)9.54元（前值9.86元），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　毛利率以及非并表項(xiàng)目收益下降，導(dǎo)致增收不增利
　　期內(nèi)公司竣工面積同比+12.3%，推動(dòng)結(jié)算面積同比+56.8%，結(jié)算收入同比+33.9%。歸母凈利下降主要原因有二：1.利潤(rùn)率下降。結(jié)算毛利率同比下降6.3pct至14.9%；2.非并表項(xiàng)目收益收窄，同比下降15.5億至7.1億。
　　物管/物業(yè)出租收入同比分別+22.2%/11.5%，其中物管收入實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。
　　公司上提開竣工計(jì)劃，計(jì)劃竣工面積較年初+4.8%，較22年實(shí)際竣工面積降幅收窄至5.6%，結(jié)算量的約束及毛利率下降或給短期歸母凈利帶來一定壓力。但考慮到去年末公司計(jì)提減值致36.9億元資產(chǎn)減值損失及政策托底下房?jī)r(jià)預(yù)期趨穩(wěn)的可能性，或能限制今年歸母凈利同比進(jìn)一步下探的空間。
　　新開工放緩著力去庫(kù)存，拿地堅(jiān)持聚焦一二線城市
　　23H1公司簽約金額858億元，簽約面積471.1萬方，同比分別-14.7%/+12.4%。受行業(yè)景氣度下行影響，公司放緩新開工節(jié)奏，期內(nèi)公司新開工面積179萬方，同比-46%，但受益于Q2重啟擴(kuò)儲(chǔ)，開工計(jì)劃較年初相對(duì)積極，全年開工計(jì)劃較年初上調(diào)了22.5%，中期完成率約41.2%；投拓方面公司維持審慎態(tài)度，期內(nèi)拿地額119億，拿地強(qiáng)度13.9%，較22年下降2.7pct，但較22H2有所改善。區(qū)域上進(jìn)一步聚焦核心城市，截至期末，公司總土儲(chǔ)4878萬方，一二線城市占比73%，較22年末進(jìn)一步提升2pct。
　　有息負(fù)債持續(xù)壓降，加強(qiáng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展
　　公司的負(fù)債規(guī)模與融資成本持續(xù)維持在合理水平。22年公司債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%，較22年進(jìn)一步下降14bp。截至期末，“三道紅線”公司繼續(xù)保持“綠檔”，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，基本回到17年水平。受制于債券市場(chǎng)波動(dòng)，公司期內(nèi)未實(shí)行公開市場(chǎng)發(fā)債，但銀行授信仍有1602億額度，期內(nèi)公司進(jìn)一步去杠桿，有息負(fù)債規(guī)模較22年底-6%至1096億元。在去杠桿的過程中，公司也在積極開展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。代建業(yè)務(wù)方面，已有項(xiàng)目160個(gè)，簽約管理面積2200萬方，同比+37.5%，物業(yè)管理方面，截至期末合約面積3.68億方，收入同比+22.2%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑風(fēng)險(xiǎn)；債券價(jià)格下跌導(dǎo)致融資不暢