>> 國投安信期貨-8月31日地產(chǎn)政策組合點(diǎn)評：政策連續(xù)落地，經(jīng)濟(jì)蓄勢待發(fā)-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國投安信期貨 |
| 評級： |
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作者： |
靳順柔子，郁泓佳，朱赫 |
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事件：8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“通知”）和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
通知明確，自9月25日起，符合相關(guān)條件的存量房貸借款人，可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時所在城市房貸利率政策下限。
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》則涉及兩大重要調(diào)整：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套房貸款和二套房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是二套房貸款利率政策下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）加60個基點(diǎn)，下調(diào)為不低于LPR加20個基點(diǎn)。
●背景：樓市成交持續(xù)低迷，顯著拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
二季度以來，地產(chǎn)銷售和投資持續(xù)低迷，土地市場遇冷，民營房企甚至優(yōu)質(zhì)房企爆雷，地產(chǎn)周期下行趨勢亟待改善。7月單月，全國商品房銷售金額7358億元，環(huán)比下降44.7%，同比下降24.1%；商品房銷售面積7048萬平方米，環(huán)比下降46.1%，同比下降23.8%。截至7月，全國累計(jì)商品房銷售金額已低于去年同期水平。7月新開工、新增施工和竣工面積同比分別為-26.5%、-21.7%和32.7%，與前值相比略有回暖，尤其是在“保交樓”持續(xù)推進(jìn)下竣工相對偏強(qiáng)的趨勢仍然持續(xù)，但兩年復(fù)合同比來看房地產(chǎn)市場仍在磨底，政策從發(fā)力到顯效仍需等待。從8月高頻數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)松綁政策相繼出爐支撐銷售端在8月下旬邊際回暖，但土地市場持續(xù)承壓且政策效果能否持續(xù)并傳導(dǎo)至投資端，仍有待觀察。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，逐漸退出一些需求端的限制性政策，不僅能夠防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大，也能夠有效提振住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”出臺：有助于降低居民還貸壓力，提振樓市和消費(fèi)信心
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“通知”）和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。本次政策是繼廣州、深圳等城市放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，地產(chǎn)政策再度放松。本次地產(chǎn)政策主要有三方面調(diào)整：首先，全國統(tǒng)一首付比例下限，首套為20%、二套為30%，在首付比例層面不再區(qū)分限購與否，此前限購城市的首付比下限為首套30%、二套40%；其次，二套貸款利率下限降為LPR+20bp（當(dāng)前水平為4.4%），首套住房利率政策下限仍為LPR-20bp；最后，存量房貸利率可以通過貸款置換的方式降低。
從政策影響來看，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策有助于降低購房門檻和購房成本，加快釋放合理住房需求。此前，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟，疊加2022年5月央行支持階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，很多低能級城市已下調(diào)過首套、二套房貸利率加點(diǎn)幅度至下限及下限以下水平，同時，放寬限購、降低了首付比例。但一線城市、部分高能級二線城市利率加點(diǎn)相對穩(wěn)定、限購及最低首付比政策變化不大，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為此次統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限主要利好一二線核心城市，預(yù)計(jì)將和前期認(rèn)房不認(rèn)貸的政策一起形成合力，助力居民減輕置業(yè)負(fù)擔(dān)，有利于加快釋放合理住房需求。
從本次降低存量首套住房貸款利率的方式來看，是采用“以舊換新”或協(xié)商變更合同條款，即購房者重新申請住房貸款來償還此前高利率房貸，或適當(dāng)下調(diào)存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分。值得注意的是，央行和金融監(jiān)管總局表示，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。從影響看，本次存量房貸利率下調(diào)實(shí)施直接利好居民端，可以減少提前償還存量貸款現(xiàn)象，增加居民可支配收入，有利于提振消費(fèi)信心，但根據(jù)我們的測算，提振消費(fèi)的效果可能有限。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，在存量按揭下調(diào)80bp以及本次存量房貸利率調(diào)整規(guī)模占比達(dá)到三分之二的假設(shè)下，我們估算全行業(yè)每年可減少房貸利息約2000億元（38.6萬億x2/3存量貸款x80≈2000億），如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會消費(fèi)品零售額（40萬億元）的0.5%，因此對于消費(fèi)而言，根據(jù)我們的情景假設(shè)，存量房貸減少的支出占年度社會消費(fèi)品零售總額的比例僅有0.5%，不會太明顯拉動社會總需求增長。對于地產(chǎn)銷售而言，三季度以來中央層面持續(xù)推出穩(wěn)樓市政策，若地方用好政策工具箱，加快執(zhí)行速度，將有利于帶動需求入市，尤其是一二線房地產(chǎn)價格和銷售的回升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
地產(chǎn)組合拳接續(xù)發(fā)力，疊加穩(wěn)匯率再出手有望給股指帶來的積極反饋
昨日兩部門聯(lián)合發(fā)文引導(dǎo)房貸首付比例以及二套房貸利率、存量房貸利率下行。這是
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