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本周市場(chǎng)回顧。第35周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)虧損為0.1%。滬深300指數(shù)報(bào)收3791.49，周度漲幅為2.2%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2100.26，周度漲幅2.9%；房地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)）報(bào)收2739.32，周度漲幅為2.1%。
　　全國(guó)性政策方面，央行、金融監(jiān)管總局調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，并發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知。上交所：進(jìn)一步優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行交易機(jī)制。證監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。地方政策方面，北京、上海、廣州、深圳、成都、蘇州、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、武漢、重慶等城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。多地公布首套房貸利率自律下限。廣州：大力推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)“統(tǒng)籌做地”新模式試點(diǎn)。
　　第35周新房和二手房銷售量均較上周增加。第35周44大城市新房銷售為2.7萬(wàn)套，較第34周增加14.6%；21大城市二手房銷售1.7萬(wàn)套，較第34周增加3.7%。一線城市新房、二手房交易較第34周分別增加14.6%、增加1.3%；二線城市新房、二手房交易較第34周分別增加2.9%、增加6.4%。庫(kù)存量較34周下降，庫(kù)銷比較34周上升。截至第35周，18大城市庫(kù)存為100.7萬(wàn)套，較第34周減少4460套；庫(kù)銷比為19.4個(gè)月，較第34周增加0.4個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第34周上升。第35周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地44塊。土地出讓金減少。2023年第35周36大城市市本級(jí)土地出讓金為254.6億元，較第34周減少172億元。平均溢價(jià)率下降。2023年第35周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率3.2%，較第34周上升3pct。第35周36大城市流拍或中止、取消及延遲交易的地塊數(shù)量為8塊。
　　重點(diǎn)公司公告。多家上市公司發(fā)布中期業(yè)績(jī)公告。萬(wàn)科A終止向特定對(duì)象發(fā)行A股股票事項(xiàng)。碧桂園向認(rèn)購(gòu)人配發(fā)3.5億股、總代價(jià)2.7億港元用于抵消首筆貸款金額。遠(yuǎn)洋集團(tuán)附屬公司20億債券本息兌付展期獲持有人會(huì)議通過(guò)。中國(guó)恒大自2023年8月28日起復(fù)牌。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率，四大一線城市及部分核心二線城市先后落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，整體而言，需求端政策力度及落地節(jié)奏超預(yù)期。差別化住房信貸政策方面，首二套房商貸最低首付比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于LPR+20bp，各地因城施策自主確定轄區(qū)內(nèi)首二套房首付比例和利率下限。存量房貸利率方面，政策明確：①適用范圍為首套房貸款，也包括部分原購(gòu)房時(shí)點(diǎn)被認(rèn)定為二套、但符合現(xiàn)行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情形，②調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，加點(diǎn)幅度不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房商貸利率政策下限，結(jié)合各地陸續(xù)公布的歷史首套房政策利率下限來(lái)看，上述原二套房被追認(rèn)為首套的情形受益或較明顯。“認(rèn)房不認(rèn)貸”方面，隨著北上廣深及成都、蘇州、廈門(mén)等核心一二線城市先后跟進(jìn)落地，我們認(rèn)為將有助于改善需求釋放，考慮到北京、上海等地二手房貸款額度仍受到非普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響，我們認(rèn)為當(dāng)前政策或?qū)τ谛路砍山坏拇碳?qiáng)于二手，同時(shí)二手房拋壓或階段性加大。我們此前提出的地產(chǎn)股行情三大觀察點(diǎn)：一是一線及強(qiáng)二線城市需求端政策工具箱的內(nèi)容、適用范圍擴(kuò)大，或政策落地有所推進(jìn)；二是觀測(cè)到需求端政策對(duì)各地銷售的實(shí)際刺激效果；三是困難房企在經(jīng)營(yíng)端和融資端的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步暴露以及融資端政策在防范化解風(fēng)險(xiǎn)上的支持力度。總體而言，我們認(rèn)為政策總體圍繞首套房展開(kāi)，表明“房住不炒”底線仍被堅(jiān)持，本輪需求端政策累積寬松力度基本持平“2014.9.30”節(jié)點(diǎn)。預(yù)計(jì)行業(yè)將溫和復(fù)蘇，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。