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23H1歸母凈利潤(rùn)同比+36%、核心同比+37%，超市場(chǎng)預(yù)期，利潤(rùn)率高位提升。據(jù)公告，23H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.9億元，同比+28.7%；其中，住宅物管收入占比66%，同比+34%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物管收入占比34%，同比+20%。毛利潤(rùn)22.5億元，同比+34.7%，其中商管占比60%、較22年+1pct；歸母凈利潤(rùn)14.0億元，同比+36.5%；核心凈利潤(rùn)14.2億元，同比+36.7%；基本每股收益0.614元，同比+36.4%。報(bào)告期內(nèi)，毛利率和歸母凈利率為33.2%和20.6%，分別同比+1.5pct和+1.2pct；三費(fèi)費(fèi)率8.9%，同比-0.9pct，其中銷(xiāo)售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別為1.6%、6.4%和0.9%，同比分別+0.6pct、-1.7pct和+0.2pct。23H1末應(yīng)收賬款20.2億元，同比-2.8%；減值比例1.6%。此外，公司擬派發(fā)中期每股股息0.223元、同比+76%，對(duì)應(yīng)分紅比例（占比核心利潤(rùn)）36%。
　　商管：23H1商管毛利同比+40%，商場(chǎng)銷(xiāo)售額同比+41%、同店同比21年+23%。據(jù)公告，至23H1末，公司累計(jì)在管商場(chǎng)88個(gè)，其中來(lái)自置地68個(gè)；其中74個(gè)項(xiàng)目零售額排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三、較22年+5個(gè)，占比84.1%；其中重奢12個(gè)、行業(yè)第一。23H1新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)3個(gè)，包括第三方重奢蘭州萬(wàn)象城、北京西三旗萬(wàn)象匯、重慶萬(wàn)象城二期。23H1新簽約第三方項(xiàng)目7個(gè)、GRA70萬(wàn)平，其中TOD占比100%。23H1末會(huì)員數(shù)量3,990萬(wàn)人，同比+17.4%；萬(wàn)象星積分與兌換總額7.0億元，同比+79%；出租率96.0%，較22年-0.1pct。22年末在管面積952萬(wàn)平、同比+16.7%；合約商場(chǎng)150個(gè)，面積1,628萬(wàn)平、同比+14.7%；合約/在管比1.71倍。預(yù)計(jì)23年末累計(jì)開(kāi)業(yè)99個(gè)商場(chǎng)，其中置地77個(gè)；累計(jì)開(kāi)業(yè)1,086萬(wàn)平，同比+18%。23H1商場(chǎng)零售額841億元，同比+41.0%，同店同比22年+27.3%、21年+23.4%。23H1商場(chǎng)租金收入105億元，同比+52.1%；NOI71億元，同比+79.3%；NOI利潤(rùn)率67.2%、同比+9.4pct；還原減租后租金和NOI同比分別+25.7%和+28.5%。23H1公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入23.1億元，同比+20.1%；商場(chǎng)和寫(xiě)字樓分別占比總營(yíng)收的14%和18%，收入分別同比+20%和+20%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)毛利13.5億元，同比+39.5%；毛利率58.5%，同比+8.2pct；其中商場(chǎng)和寫(xiě)字樓毛利率分別為71.8%和37.7%，同比分別+10.2pct和+5.0pct。
　　物管：23H1物管毛利同比+28%，在管面積中第三方占比59%。據(jù)公告，23H1末公司住宅合約面積3.66億平，同比+13.5%；在管面積3.13億平，同比+28.0%，其中第三方占比59.2%；合約/在管比1.17倍。23H1住宅凈增合約面積3,061萬(wàn)平；其中第三方新增2,825萬(wàn)平、同比+25.7%，其中城市、社區(qū)、辦公分別占比84%、13%、3%。23H1公司住宅物管收入44.8億元，同比+33.7%，占比總營(yíng)收的66%；其中物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商增值和社區(qū)增值服務(wù)別占比77%、9%和14%；同比分別+45%、-1%和+12%；毛利率分別為15.6%、39.2%和32.4%，同比分別+0.6pct、+0.4pct和-0.7pct。22年住宅物管毛利9.0億元，同比+28%；毛利率20.1%，同比-0.9pct。
　　投資分析意見(jiàn)：業(yè)績(jī)超預(yù)期，商場(chǎng)零售高增，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活背靠央企華潤(rùn)置地，深耕于購(gòu)物中心行業(yè)20年，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化高品質(zhì)擴(kuò)張，打造了購(gòu)物中心的商管龍頭之一、重奢標(biāo)桿。在購(gòu)物中心快速發(fā)展的大背景下，考慮到華潤(rùn)置地賦予的內(nèi)生成長(zhǎng)、以及強(qiáng)商管品牌支撐的外拓發(fā)展，預(yù)計(jì)公司購(gòu)物中心商管規(guī)模將加速擴(kuò)張，再憑借優(yōu)秀商管能力推動(dòng)長(zhǎng)期同店增長(zhǎng)、以及具有強(qiáng)議價(jià)權(quán)的商管模式推動(dòng)毛利率提升，預(yù)計(jì)公司業(yè)績(jī)將進(jìn)入加速成長(zhǎng)期。我們維持公司2023-25年盈利預(yù)測(cè)分別為28.1/36.0/46.0億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23年P(guān)E26X，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，消費(fèi)修復(fù)不及預(yù)期。