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事件：公司發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)公告。23年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入729.7億元，同比增長(zhǎng)0.1%；歸母凈利潤(rùn)137.4億元，同比增長(zhǎng)29.6%。
　　點(diǎn)評(píng)：銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速，經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好，投資表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健。
　　開(kāi)發(fā)收入下半年增長(zhǎng)可期，經(jīng)常性業(yè)務(wù)修復(fù)顯著：23年H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收729.7億元，其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收546.2億元，同比下降8.0%，已鎖定于下半年結(jié)轉(zhuǎn)的合同額1423.5億元，全年開(kāi)發(fā)收入增長(zhǎng)有保障；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收107.2億元，同比增長(zhǎng)41.0%，經(jīng)營(yíng)復(fù)蘇顯著；公司綜合毛利率為25.7%，屬于業(yè)內(nèi)較高水平，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率17.0%，同比下降5.8pct，仍處于調(diào)整期；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為71.3%，同比提升5.8pct；核心歸母凈利潤(rùn)為112.7億元，同比增長(zhǎng)10.9%，核心歸母凈利率為15.4%，同比逆勢(shì)提升1.5pct，其中，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比合計(jì)42.8%，起到業(yè)績(jī)穩(wěn)定器作用。
　　銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速，投資表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)：23年H1，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1702.4億元，同比增長(zhǎng)40.6%，其中華東大區(qū)銷(xiāo)售額461億元，占比31.9%，內(nèi)部排名第一，深圳、華南大區(qū)銷(xiāo)售額分別為258億元、201億元，同比分別增長(zhǎng)119.4%、118.5%，表現(xiàn)強(qiáng)勁；公司新獲取土地總價(jià)1023億元，權(quán)益比例59%，拿地銷(xiāo)售比60.1%，對(duì)應(yīng)總貨值2270億元，其中，一二線城市投資額及總可售貨值占比達(dá)93%，拿地能級(jí)較高，未來(lái)可售貨值充裕。截至23年末，公司總土儲(chǔ)5463萬(wàn)平米（不含投資物業(yè)土儲(chǔ)），對(duì)23年上半年銷(xiāo)售面積覆蓋倍數(shù)達(dá)7.8倍，土儲(chǔ)總量充足。
　　購(gòu)物中心及酒店表現(xiàn)較好，輕資產(chǎn)管理行業(yè)領(lǐng)先：23年H1，公司購(gòu)物中心收入86.4億元，同比增長(zhǎng)39.5%，出租率96.2%，保持較好；酒店收入10.8億元，同比增長(zhǎng)90.1%，強(qiáng)勁復(fù)蘇；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入50億元，同比增長(zhǎng)37.6%，保持高質(zhì)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。截至23年上半年末，公司在建及規(guī)劃中購(gòu)物中心57座，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)張趨勢(shì)較好；物管在管面積同比增長(zhǎng)28.2%至3.25億平米。
　　現(xiàn)金流充足，資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)?。航刂?3年末，公司三道紅線保持綠檔，總借貸2310億元，短債占比約25%，綜合融資成本約3.56%；凈有息負(fù)債率為28.5%，較22年末降低10.3pct；在手現(xiàn)金1293億元，較22年末增加318億元。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：考慮公司銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)毛利率回升，上調(diào)公司23-25年預(yù)測(cè)核心EPS為4.22元（上調(diào)9.1%）、4.71元（上調(diào)3.0%）、5.44元（上調(diào)3.9%），現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23-25年P(guān)E核心估值分別為7.2/6.4/5.6倍，公司作為央企地產(chǎn)，拿地積極，核心土儲(chǔ)充裕，信用優(yōu)勢(shì)明顯，融資渠道暢通，銷(xiāo)售市占率有望持續(xù)提升，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售推盤(pán)不及預(yù)期，開(kāi)工與結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度不及預(yù)期，行業(yè)下行超預(yù)期等。