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事件描述
　　8月30日，公司公告2023年中實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元（-2.9%），歸母凈利潤98.7億元（-19.4%），扣非后歸母凈利潤87.0億元（-25.9%），綜合毛利率18.9%（-1.6pct）。
　　事件評論
　　結(jié)算資源與毛利率同比下降，稅費(fèi)比率提升拖累業(yè)績表現(xiàn)。2023H公司營收2008.9億（-2.9%），其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億（-4.5%），結(jié)算資源量降（-5.2%）價升（+0.8%）。歸母業(yè)績降幅大于營收降幅，主因綜合毛利率同比下降1.6pct至18.9%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率20.3%（-1.6pct），稅金及附加率、期間費(fèi)用率、所得稅率、少數(shù)股東損益占比分別提升0.2pct、0.4pct、1.2pct、2.5pct至4.3%、5.3%、26.7%、34.9%，一定程度拖累歸母業(yè)績表現(xiàn)，雖然投資凈收益同比增長189.2%至17.9億元，也難以抵銷毛利率下滑及稅費(fèi)比例提升對業(yè)績的不利影響。截至2023H公司賬上預(yù)收款4310.9億元（-26.8%），預(yù)收賬款/年化結(jié)算收入=0.99X，對全年收入維持穩(wěn)健增長的展望。
　　銷售處于行業(yè)一梯隊(duì)，投資聚焦高能級城市。2023H公司銷售額2039.4億（-5.3%），銷售面積1297.0萬方（+0.5%），銷售均價1.57萬元/平（-5.7%），行業(yè)排名TOP2，在32個城市銷售排名前三。拿地角度年初以來公司積極在上海、杭州、南京等核心城市斬獲項(xiàng)目，前8月累計(jì)拿地32宗，全口徑拿地額718.6億，拿地面積449.0萬方，樓面價16003元/平，權(quán)益比例（金額口徑）60.0%，金額與面積維度的拿地強(qiáng)度分別為29.2%、28.1%，在頭部房企中處于中位水平。2023H公司新開工量1196萬方（+11.9%），竣工面積1290.5萬方（-10.6%），分別完成全年計(jì)劃量（新開工同比-12.9%、竣工同比-17.2%）的71.5%、40.0%，銷售市場持續(xù)膠著狀態(tài)，公司投資與新開工積極性不高。截至2023H公司未竣工土儲10774萬方（在建7311+待建3463萬方），同比下降21.5%，公司前端投資及開工、中端庫存、后端竣工量均呈現(xiàn)一定的收斂態(tài)勢，核心城市的補(bǔ)貨力度仍待加強(qiáng)。
　　第二曲線穩(wěn)健增長，助力公司穿越周期。2023H公司經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)體現(xiàn)較強(qiáng)韌性，萬物云全口徑營收161.1億（+12.2%），持續(xù)貫徹蝶城戰(zhàn)略，蝶城數(shù)量從年初584個增長至601個，其中推進(jìn)150個蝶城的供應(yīng)鏈改造，提升基礎(chǔ)物管毛利率至16.8%(+3.1pct)。2023H物流業(yè)務(wù)營收19.5億（+17.0%），累計(jì)已開業(yè)可租賃面積達(dá)985萬方。商業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑收入43億(+7.3%)，累計(jì)開業(yè)203個項(xiàng)目(不含輕資產(chǎn))，已開業(yè)建面1118萬方，儲備建面381萬方。截至2023H長租公寓業(yè)務(wù)已布局全國34個城市22.47萬間房間，累計(jì)開業(yè)17.39萬方。公司多元業(yè)務(wù)均處賽道第一梯隊(duì)，穩(wěn)健增長助力穿越周期。
　　投資建議：相對保守的經(jīng)營導(dǎo)向在動蕩環(huán)境下是中性的，當(dāng)前資本市場環(huán)境下終止定增也是理性選擇。中長期而言公司在信用和效率層面的內(nèi)生能力依然突出，開發(fā)業(yè)務(wù)頭部地位仍相對穩(wěn)固，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，第二曲線穩(wěn)步增長，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流助力穿越周期。預(yù)計(jì)2023-2025年歸母凈利潤229/234/240億，增速1%/2%/3%，P/E為7.1/6.9/6.8X，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險提示
　　1、市場銷售延續(xù)弱勢，公司銷售不及預(yù)期；
　　2、毛利率承壓、投資收益下滑、計(jì)提減值等因素導(dǎo)致業(yè)績不及預(yù)期。