>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評：8月銷售同比降幅收窄，信貸政策調(diào)整落地-230905
| 上傳日期： |
2023/9/5 |
大小： |
697KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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8月銷售同比降幅收窄，但仍處于歷史低位
30個大中城市8月商品房成交面積同比-23%、環(huán)比-1%，受去年基數(shù)影響，同環(huán)比降幅均收窄，特別是8月下旬開始收窄明顯，不過成交面積絕對值仍位于18年以來的同期最低水平。分城市看，一線、二線和三線城市8月商品房成交面積同比分別為-30%（前值-17%）、-16%（前值-32%）和-31%（前值-23%）；環(huán)比分別為-18%、+10%、-6%。其中，一線城市成交同比降幅繼續(xù)擴大，主要受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量的影響。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月一線城市供應(yīng)量環(huán)比增加約30%，其中上海、廣州和深圳供應(yīng)放量，但北京仍處低位。另外，由于上海非核心區(qū)供應(yīng)占比上升，疊加二手房市場下行，導(dǎo)致成交轉(zhuǎn)弱。相較而言，二線城市成交同環(huán)比有所改善，但成交絕對值仍處于低位。二手房方面，Wind公布的14個城市8月二手房四周成交面積同比下降1.5%，降幅較7月收窄8pct，市場仍處于筑底階段。
認房不認貸、降低首付比例及存量首套房貸利率下調(diào)政策落地
在銷售持續(xù)低迷的背景下，信貸政策終于迎來優(yōu)化調(diào)整，特別是一線城市的政策調(diào)整具有較強信號意義。首先，8月25日住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確將執(zhí)行“認房不認貸”政策。目前廣州、深圳、北京和上海四大一線城市已經(jīng)發(fā)布公告落實該政策。我們認為，此前的“認房又認貸”在很大程度上抑制了有過貸款記錄的置換改善需求，而“認房不認貸”將明顯降低此類購房者的購房門檻，激活潛在改善需求，進而促進一二手房市場聯(lián)動。
其次，8月31日央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，一方面明確首套商貸最低首付比例為不低于20%，二套首付比例為不低于30%，且不再區(qū)分限購城市和不限購城市。另一方面，規(guī)定二套房利率政策下限為不低于LPR加20個基點，首套房利率政策下限為不低于LPR減20個基點。此次調(diào)整為各地的首付比例和房貸利率進一步調(diào)整打開了空間，各地可自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。同日，央行和金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，9月25日起存量首套房商貸的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。我們認為，降低存量首套房貸利率主要是針對在房地產(chǎn)市場過熱階段承擔(dān)了較高LPR加點的借款人，此次調(diào)整有助于節(jié)約借款人的利息支出，促進消費和投資。
新房供應(yīng)環(huán)比回升，但去化率仍維持低位，庫存去化周期拉長
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個重點城市新增供應(yīng)環(huán)比+10%、同比-31%，供應(yīng)量仍是近5年同期低點，主要原因在于利好政策落地之前供需雙方觀望情緒較濃，房企推盤意愿不足。從去化率看，克而瑞重點城市8月平均開盤去化率為33%，較上月提升1pct，但是城市間分化也比較嚴(yán)重。從庫存看，Wind十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門）8月末商品房庫存環(huán)比+0.6%、同比-3%，庫存去化周期為14.6個月（前值13.4個月）。其中，一線城市庫存去化周期為12.4個月（前值11.2個月），二線城市庫存去化周期16.5個月（前值15.4個月）。
投資建議
需求端支持政策逐步落地，尤其是一線城市信貸政策調(diào)整有利于激活置換改善需求，從而帶動一二手房市場聯(lián)動。我們認為房地產(chǎn)政策調(diào)整落地一方面將提振短期市場需求，另一方面也將推動板塊估值修復(fù)。當(dāng)前階段建議關(guān)注拿地能力強、土儲布局合理的頭部優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
風(fēng)險提示
需求端支持政策執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險暴露增加。
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