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核心觀點(diǎn)：
　　銷售端：7月樓市加速下滑，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積為7048.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)本輪下行周期以來(lái)單月最低水平，同比下降15.5%，環(huán)比下降46.1%；全國(guó)商品房銷售額為7358.5億元，同比下降19.3%，環(huán)比下降44.7%；30大中城市商品房日均成交套數(shù)再次滑落至3000套以下水平；新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌。
　　投資端：銷售端加速下滑，疊加頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)破裂，對(duì)投資意愿形成明顯抑制，7月投資增速持續(xù)走低，當(dāng)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為9167.27億元，同比下降12.2%，帶動(dòng)1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比跌幅擴(kuò)大至8.5%（1-6月為7.9%）；7月全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和施工面積分別為7089.6萬(wàn)平方米和8134.0萬(wàn)平方米，同比保持雙位數(shù)的大幅負(fù)增；竣工面積同比大幅增長(zhǎng)，顯示“保交樓”政策持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。
　　政策端：近期監(jiān)管層提到進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，鄭州率先發(fā)布15條穩(wěn)樓市具體舉措，預(yù)期接下來(lái)將會(huì)有更多一二線城市優(yōu)化本地樓市政策。
　　8月21日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.45%，較上月下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)；5年期以上品種報(bào)4.20%，與上月持平。本月LPR報(bào)價(jià)調(diào)整中，5年期以上期限品種未作調(diào)整出乎市場(chǎng)預(yù)料。7月以來(lái)樓市運(yùn)行偏弱，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。7月24日中央政治局會(huì)議明確要求“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。由此，市場(chǎng)普遍預(yù)期接下來(lái)有必要通過(guò)引導(dǎo)居民房貸利率較大幅度下調(diào)來(lái)降低購(gòu)房成本，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。我們判斷，8月5年期以上LPR報(bào)價(jià)未作調(diào)整，很可能意味著后期“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”會(huì)單獨(dú)出臺(tái)具體措施，其中或包括更大力度實(shí)施首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以及下調(diào)二套房貸利率下限等。高頻數(shù)據(jù)顯示，8月1日-24日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為2477套，7月為日均2687套，8月份銷售端加速下滑的局面已基本確定?？傮w上看，下一步引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率下行是大勢(shì)所趨。我們認(rèn)為，當(dāng)前政策空間較大，未來(lái)若需要穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市政策進(jìn)一步發(fā)力，LPR報(bào)價(jià)還有可能持續(xù)下調(diào)。