>> 方正證券-策略周末談(9月第1期)：“人口拐點”一定會導致“地產(chǎn)拐點”嗎？-230909
| 上傳日期： |
2023/9/10 |
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| 2463KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
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作者： |
曹柳龍 |
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近期一線城市“認房不認貸”政策落地，地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向?qū)捤?，但部分投資者依然對中長期經(jīng)濟預期偏謹慎：擔憂中國的“人口拐點”會導致“地產(chǎn)拐點”，即便地產(chǎn)寬松政策短期有效，也難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)銷售（及地產(chǎn)鏈）的長周期下行趨勢。
針對上述擔憂，我們的基本看法如下：
第一，“人口拐點”并不必然導致“地產(chǎn)拐點”，人口結(jié)構(gòu)更加重要。借鑒日本經(jīng)驗，部分投資者擔心2010年中國的“人口拐點”會導致2021年的“地產(chǎn)拐點”。不過，對比中國和日本的老人和少兒的撫養(yǎng)比結(jié)構(gòu)，我們判斷：2021年并非中國地產(chǎn)銷售的長周期下行拐點。
第二，除了人口因子外，經(jīng)濟和政策因子也是“地產(chǎn)拐點”的重要變量。美日經(jīng)驗顯示，人口因子、經(jīng)濟因子和政策因子共同影響“地產(chǎn)拐點”。3因子部分惡化只會帶來地產(chǎn)的“小周期拐點”，3因子共振惡化才會導致地產(chǎn)的“大周期拐點”。當前中國的人口、經(jīng)濟和政策因子仍相對較優(yōu)。
第三，經(jīng)濟因子：城鎮(zhèn)化率并非地產(chǎn)銷售的核心變量，期待“高質(zhì)量發(fā)展”提升中國的全要素生產(chǎn)率。國內(nèi)外經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，人均居住面積和人均GDP高度相關(guān)。美國全要素生產(chǎn)率持續(xù)抬升，驅(qū)動美國地產(chǎn)銷售長期上行；日本全要素生產(chǎn)率90年代以后停止上行，導致2000年的“地產(chǎn)拐點”。“高質(zhì)量發(fā)展”將提升中國的全要素生產(chǎn)率，人均GDP有望進一步提升，并突破城鎮(zhèn)化率（65%）對于地產(chǎn)銷售的約束。
第四，政策因子：中國居民仍有加杠桿空間，貨幣和地產(chǎn)政策也有繼續(xù)寬松的空間。美國居民杠桿率上限超過90%，日本居民杠桿率上限超過70%，當前中國居民杠桿率62%，仍有提升空間。同時，中國的長端利率中樞（3%左右）和地產(chǎn)政策（如放開限購等）也仍有繼續(xù)寬松的空間。
第五，A股“市場底”將至，階段性關(guān)注地產(chǎn)鏈“反彈”的投資機會，中長期繼續(xù)布局券商+大安全主線。在資本市場融資功能得到修復之前，地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松修復投資者的悲觀情緒。關(guān)注：（1）“活躍資本市場”最大公約數(shù)的券商；（2）高端制造結(jié)構(gòu)性“寬信用”：新能車鏈/AI算力基建;（3）中特估-央國企重估也是結(jié)構(gòu)性“寬信用”的重要方向。
風險提示：政策落地不及預期、宏觀經(jīng)濟下行壓力超預期、盈利環(huán)境發(fā)生超預期波動等。
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