>> 首創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：強二線城市取消限購，房價環(huán)比持續(xù)下行-230918
| 上傳日期： |
2023/9/19 |
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| 1180KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
首創(chuàng)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
李梟洋 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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政策端：地方方面：上周濟南市、青島市、福州市宣布全面取消限購、限售政策，蘇州120平方米及以上商品住房取消限購。南京市進一步放寬落戶條件，《南京市關于浦口、六合、溧水、高淳四區(qū)落戶政策實施辦法》由四個區(qū)擴大到外加江北新區(qū)、江寧六個區(qū)。湛江、?？凇⒏Ｖ輰嵤┱J房不認貸。東莞市特級人才的購房補貼從原250萬元提高到1000萬元。
市場端：2023W37我們重點監(jiān)測的39城商品房成交面積為186.3萬平米，環(huán)比-19.1%，同比30.8%；全年累計成交面積13156.9萬平米，同比-9.2%。2023W37我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為6095萬平米，較上周環(huán)比0.19%；庫存去化周期為18.1個月，環(huán)比1.4個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為7.1和2個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為37個月以上。
二手房方面，15城二手房成交套數(shù)為14721套，環(huán)比6.8%，同比48.1%；全年累計成交面積637433套，累計同比34.7%。分城市能級來看，一線城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比25.2%，同比37.1%，全年累計成交套數(shù)同比14.6%；二線城市二手房成交套數(shù)環(huán)比-2.8%，同比56.7%，全年累計同比42.6%；三四線城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比20.2%，同比39.4%，全年累計同比35.3%。
投資建議：截至上周末已有佛山、東莞、嘉興、沈陽、南京、大連、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州11城全面取消限購。當前市場熱度有所回落，重點關注后續(xù)政策進度。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。
風險提示：宏觀經(jīng)濟走弱，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預期下跌等。
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