>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)2023W38：一線城市新房成交環(huán)比跳增94%，核心城市地產(chǎn)寬松政策加速落地-230924
| 上傳日期： |
2023/9/24 |
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| 1036KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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9月LPR維持不變，受政策利好百城二套房貸利率明顯下行。央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR為4.2%，自7月以來已連續(xù)3個月保持不變。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，9月全國百城首套主流房貸利率為3.9%，環(huán)比持平；二套為4.57%，環(huán)比下降24bp。9月二套主流房貸利率明顯下行，主要是在“ 831”信貸新政下，二套住房商貸利率政策下限調(diào)整為不低于LPR+20bp，推動二線、三四線城市二套利率環(huán)比分別下行26bp、25bp；目前一線城市中廣州房貸利率也迎來下調(diào)，我們認(rèn)為未來主流房貸利率有望進一步降低。
核心城市購房政策進一步放松，在購房資格、購房能力、換房鏈條等多方面提供支持。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，7月以來，一二線城市中已有16個城市放松限購，包括廣州、長沙、蘇州調(diào)整限購政策，以及合肥、南京、武漢等地全域取消限購，購房資格的逐步寬松將吸引更多增量需求。一二線城市中已有20個城市落地認(rèn)房不認(rèn)貸、12個城市下調(diào)商貸首付比例，將進一步減輕購房成本，提升購房能力。一二線城市中有10個城市放松限售，配合一系列購房支持政策暢通換房鏈條，促進剛需及改善性需求。本周一線城市新房成交面積環(huán)比跳增93.7%，主要是一線落地認(rèn)房不認(rèn)貸后，市場的回暖逐步體現(xiàn)在網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)上，新政帶來的真實增量需求仍需在更長的周期觀察。我們認(rèn)為北京、上海、深圳的限購、限貸政策也有望迎來松動。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-0.5%，落后滬深300指數(shù)1.34個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第21名。本周上漲個股共43支，較上周減少1支，下跌股數(shù)為67支。
新房：本周30個城市新房成交面積為249.3萬平方米，環(huán)比提升29.6%，同比下降30.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為79.4萬方，環(huán)比93.7%，同比-19.0%；樣本二線城市為130.0萬方，環(huán)比6.7%，同比30.6%；樣本三線城市為39.9萬方，環(huán)比35.3%，同比-46.8%。從今年累計38周新房成交面積同比看，樣本30城共計10428.0萬方，同比-6.1%；一線城市為2445.7萬方，同比3.1%；二線城市為5880.7萬方，同比-8.6%；三線城市為2101.5萬方，同比-8.9%。
二手房：本周13個樣本城市二手房成交面積合計115.5萬方，環(huán)比增長12.7%，同比增長4.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為38.5萬方，環(huán)比5.1%；樣本二線城市為51.8萬方，環(huán)比22.1%；樣本三線城市為25.2萬方，環(huán)比7.6%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債6只，環(huán)比減少1只；發(fā)行規(guī)模共計30.44億元，環(huán)比減少-17.66億元，總償還量117.55億元，環(huán)比增加28.47億元，凈融資額為-87.11億元，環(huán)比減少46.13億元。
投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀徽J(rèn)為有必要去做強刺激進行托底，最終政策力度有望媲美2008、2014年。年內(nèi)9-12月是政策預(yù)期、政策持續(xù)釋放帶來的板塊行情。擇股方向包含以下幾個方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團等；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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