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核心歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)12.6%：2023年上半年公司營(yíng)業(yè)收入為2.88億元，同比上升11.1%；毛利1.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%；核心歸母凈利潤(rùn)為1.24億元，同比增長(zhǎng)12.6%。毛利率為57.1%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為43.1%，同比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著疫情結(jié)束，市場(chǎng)消費(fèi)緩慢復(fù)蘇，公司盈利能力持續(xù)提升。公司加大輕資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)收款項(xiàng)催收，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入1.22億元，凈現(xiàn)比為1.33。在手現(xiàn)金充足，期末在手現(xiàn)金超13億元。
　　在營(yíng)項(xiàng)目保持較好增長(zhǎng)：公司作為大灣區(qū)領(lǐng)先的商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，截至23年6月末已開業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量23個(gè)，面積達(dá)141萬平方，籌備中項(xiàng)目25個(gè)，為未來發(fā)展提供確定性。2023年上半年公司在營(yíng)項(xiàng)目的累計(jì)同店銷售額同比上升18.2%，累計(jì)同店客流同比上升26.2%。整體出租率93.5%，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。合作商戶數(shù)量較22年底增長(zhǎng)4.2%至5000家。公司的委托管理服務(wù)及品牌及管理輸出服務(wù)的毛利率分別同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)及1.4個(gè)百分點(diǎn)至58.3%和74.4%，體現(xiàn)了公司運(yùn)營(yíng)管理能力的韌性。
　　堅(jiān)持高質(zhì)量開業(yè)：公司23年5月新開1個(gè)項(xiàng)目廈門星河COCOPark，整體招商率達(dá)92%，預(yù)計(jì)全年新開業(yè)項(xiàng)目5-7個(gè)，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供保障。標(biāo)桿項(xiàng)目深圳福田星河COCOPark通過建筑升級(jí)與品牌迭代不斷升級(jí)改造，出租率行業(yè)領(lǐng)先水平達(dá)98.7%，銷售及客流均煥發(fā)新增長(zhǎng)。截止目前，公司的合約面積約295萬方，覆蓋大灣區(qū)（占比80.4%）、長(zhǎng)三角（占比12%）及華中地區(qū)（占比1.6%）等區(qū)域，第三方面積占比達(dá)50.2%。
　　目標(biāo)價(jià)2.0港元，買入評(píng)級(jí)：公司聚焦大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域，堅(jiān)守自身能力圈，重質(zhì)不重量，打造星盛獨(dú)有的發(fā)展模式。關(guān)聯(lián)方星河控股的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，三條紅線保持常綠，也為公司的發(fā)展提供業(yè)務(wù)保障。公司擁有市場(chǎng)知名且完整的品牌體系，堅(jiān)持精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，做好有質(zhì)量的開業(yè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的拓展。同時(shí)公司持續(xù)回購中，2023年以來累計(jì)回購約76.5萬股，共計(jì)131萬港元。我們看好公司作為純商管公司在房地產(chǎn)步入后周期的外拓能力和經(jīng)營(yíng)韌性。預(yù)計(jì)2023年至2025年，公司將實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別約1.8億元、2.0億元、2.2億元，給予2023年10倍市盈率，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)2.0港元，較現(xiàn)價(jià)有44%的上升空間，買入評(píng)級(jí)。