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近期行情：9月1日-9月28日，中證REITs指數(shù)變動(dòng)-1.13%，上證指數(shù)、國(guó)債指數(shù)分別變動(dòng)-0.30%、+0.02%。按底層資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保按市值加權(quán)平均漲跌幅分別為+0.51%、+0.13%、-0.02%、+1.03%、-0.94%、-0.74%，9月能源板塊二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)最佳。產(chǎn)權(quán)類(lèi)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs總市值加權(quán)平均漲跌幅分別為+0.46%、-0.81%。
　　市場(chǎng)交易活躍度回落：9月REITs板塊總成交額52.09億元，環(huán)比下降29.9%。區(qū)間換手率為0.80%，環(huán)比回落0.57pct，處于歷史19%分位數(shù)。從月內(nèi)各周總成交量來(lái)看，交易活躍度呈現(xiàn)出持續(xù)下降狀態(tài)。本月REITs板塊在政策端方面大多為原有政策方向的強(qiáng)調(diào)或延伸，中報(bào)相比季度報(bào)增量信息有限，同時(shí)無(wú)限售份額解禁和新項(xiàng)目發(fā)行，市場(chǎng)交易相對(duì)清淡。
　　政策端持續(xù)發(fā)聲：可分為加快推動(dòng)新類(lèi)型REITs項(xiàng)目發(fā)行、拓寬增量資金來(lái)源、優(yōu)化REITs發(fā)行和交易機(jī)制這三條主線?；蛞蛳嚓P(guān)政策大多是對(duì)已有政策的重新強(qiáng)調(diào)或延伸，從二級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看并未對(duì)REITs板塊走勢(shì)形成顯著刺激，但對(duì)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展和優(yōu)化有較大意義。地方性支持政策中，深圳市發(fā)布十八條舉措推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展，體現(xiàn)出一定創(chuàng)新性亮點(diǎn)。
　　隨著二級(jí)市場(chǎng)情緒回暖，REITs發(fā)行節(jié)奏顯著加快，資產(chǎn)類(lèi)型和原始權(quán)益人類(lèi)型多元化均有突破：9月共3單項(xiàng)目正式獲證監(jiān)會(huì)和交易所受理。狀態(tài)有更新的項(xiàng)目以高速公路、產(chǎn)業(yè)園、能源等已有底層資產(chǎn)類(lèi)型為主。另外，4月獲批的中金山高REIT于9月18日發(fā)布詢(xún)價(jià)公告，10月10日正式發(fā)售，公募REITs板塊迎來(lái)擴(kuò)容。建議關(guān)注項(xiàng)目權(quán)屬清晰、底層資產(chǎn)基本面優(yōu)、原始權(quán)益人資源稟賦突出的擬發(fā)行項(xiàng)目。
　　 2單新獲受理的能源REITs發(fā)行亮點(diǎn)突出：1）建信金風(fēng)REIT，作為首單民營(yíng)新能源項(xiàng)目，電價(jià)穩(wěn)定+消納相對(duì)有保障，預(yù)測(cè)未來(lái)兩年凈現(xiàn)金流分派率超10%。項(xiàng)目國(guó)補(bǔ)期內(nèi)電價(jià)鎖定，消納條件良好，對(duì)項(xiàng)目收益形成較好保障。2）嘉實(shí)電建REIT，首單水電項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)常規(guī)水電資源增量有限，五一橋水電站稀缺價(jià)值凸顯，收益穩(wěn)健+35年收益期。與部分收入來(lái)源于國(guó)補(bǔ)的新能源REITs相比，水電項(xiàng)目體現(xiàn)出收益期更長(zhǎng)、預(yù)期各年現(xiàn)金流分布相對(duì)均勻、電價(jià)彈性更大的收益特點(diǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)計(jì)算及統(tǒng)計(jì)偏差風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施基本面改善不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。