>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第42周周報：新房成交同比降幅收窄，多地取消土拍限價-231023
| 上傳日期： |
2023/10/23 |
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| 2328KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本周新房成交面積環(huán)比上漲，同比降幅收窄；二手房成交面積同比增速提升；土地市場同比量價齊升，溢價率環(huán)比上漲。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比上漲，同比降幅收窄。40城新房成交面積為344.9萬平方米，環(huán)比上漲3.8%，同比下降16.5%，同比降幅較上周縮小了6.7個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為16.7%、4.7%、7.1%，同比增速分別為-13.2%、-12.3%、-29.9%。一線城市同比跌幅較上周擴大了0.3個百分點，二、三四線城市同比跌幅分別縮小了10.6、5.1個百分點。
二手房成交面積同比增速提升。18個城市二手房成交面積為195.4萬平方米，環(huán)比下降8.1%，同比上漲17.3%，同比漲幅較上周擴大了12.0個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-11.5%、-9.0%、-2.7%，同比增速分別為0.2%、17.6%、53.8%。一、二、三四線城市同比增速較上周分別提升了6.3、11.4、24.3個百分點。
新房庫存面積與去化周期環(huán)比均上升。12個城市新房庫存面積為9904萬平方米，環(huán)比增速為0.2%，同比增速為-4.7%；去化周期為19.1個月，環(huán)比提升0.2個月，同比提升6.4個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-0.3%、0.7%、-0.6%，同比增速分別為0.2%、-8.1%、-25.8%；去化周期分別為18.9、17.7、53.4個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別提升0.3、0.1、1.7個月，一、二、三四線城市同比分別提升5.7、7.3、22.1個月。
土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率環(huán)比上漲。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為3044.1萬平方米，環(huán)比上漲220.8%，同比下降48.1%；成交土地總價為765.9億元，環(huán)比上漲698.8%，同比下降39.5%；樓面均價為2516.0元/平，環(huán)比上漲149.0%，同比上漲16.7%；土地溢價率為2.3%，環(huán)比上漲0.4個百分點，同比下降5.1個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為164.6億元，環(huán)比上升94.8%，同比提升59.9%?？們斶€量為110.7億元，同比下降39.8% （前值：-18.8%），環(huán)比上升48.7%；凈融資額為53.9億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-4.2%，較上周下跌0.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為0.0%，較上周上漲2.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.1X，較上周下降0.44X。本周（10.16-10.20），北上資金對汽車、公用事業(yè)、美容護理加倉金額較大，分別10.67、7.81、3.05億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.81%（上周為-0.83%），凈買入1.13億元（上周凈買入-2.01億元）。
投資建議
本周公布的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)帶動全國銷售出現(xiàn)了階段性的修復。短期來看，預計伴隨著政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，核心城市有望保持一定的市場活躍度，但是后續(xù)核心城市的帶動效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察，尤其是弱二線和廣大三四線城市的市場或持續(xù)承壓，預計整體樓市還將面臨較長的波動調(diào)整期。
核心城市需求端利好仍在不斷推出，例如杭州主城區(qū)外取消限購，杭州政策的松綁也代表著核心二線地產(chǎn)政策已經(jīng)基本放松到位，釋放了積極的信號，一線城市政策進一步調(diào)整的預期或有所增強。此外，供給端利好也有推出，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多地官宣取消土拍限價，我們認為取消土拍限價的影響有三：1）提升土拍熱度，后續(xù)可能會傳導到房價，居民對房價的看跌預期也許能夠得到緩解。2）若同時增加核心地塊的供應(yīng)，也許能夠在四季度帶來一波拿地熱潮，但是考慮到房企拿地信心仍在低位，銷售數(shù)據(jù)仍待觀察，因此即使年末土地市場有一小波翹尾行情，但也難以扭轉(zhuǎn)全年土地成交規(guī)模下行的趨勢。3）擁有優(yōu)質(zhì)項目的優(yōu)質(zhì)房企毛利率可能會率先逐步走向上行通道。
我們認為，在當前時點，短期關(guān)注核心城市、尤其是一線城市政策進一步調(diào)整的可能性，若政策調(diào)整預期兌現(xiàn)或帶來的板塊beta行情；中長期關(guān)注城中村改造推進帶來的行業(yè)機會。重倉核心城市且財務(wù)穩(wěn)健的房企或更加受益。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。
風險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊
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