>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：杭州優(yōu)化限購和房貸政策，上海實施公積金“認房不認貸”-231023
| 上傳日期： |
2023/10/23 |
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| 1460KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資摘要：
市場行情：
本周（10.16-10.20）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-4.22%（上周-3.40%），A股大盤（中證A股）漲幅-4.29%（上周-0.46%）；H股（10.16-10.20）地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-4.60%（上周-3.55%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-3.43%（上周-4.63%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-3.60%（上周1.87%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強于大盤。
行業(yè)基本面：
新房銷售較為疲軟，二手房銷售略微回暖。從數(shù)據(jù)來看，27城商品房累計銷售面積（1.1~10.21）同比增長-2.8%，本月至今（10.1~10.21）同比下滑11.5%，上月整月同比下滑25.6%；其中一線城市(4城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑9.3%、上月整月同比下滑28.6%；二線城市(10城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑9.4%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面積（1.1~10.21）同比增長20.3%，本月至今（10.1~10.21）同比增長12.8%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一線城市(2城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑0.4%，上月整月同比增長3.5%；二線城市(6城)本月至今（10.1~10.21）同比增長8.4%，上月整月同比下滑15.1%。
土地市場進一步下滑。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.10.15）成交土地建面同比下滑25.8%，上周累計同比下滑24.4%；本周100大中城市（10.9~10.15）土地成交溢價率1.8%，上周4.4%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.10.15）土地成交總價同比下滑33.1%，上周累計同比下滑31.3%。
內(nèi)債融資弱勢。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~10.22）累計同比下滑13.5%，10月（10.1~10.22）同比下滑24.2%。
核心城市持續(xù)優(yōu)化政策，支持改善型需求。10月16日，杭州優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，縮減限購區(qū)域的同時，還調(diào)整了住房貸款政策。調(diào)整后，杭州限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%。10月17日，上海成為首個實施公積金“認房不認貸”一線城市。此外，10月17日，海南省公告，對于擁有海南省戶籍的居民家庭，貸款購買三亞市商品住房，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為25%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為35%。10月20日，成都公積金實施“認房不認貸”。
投資策略：
我們認為中央對樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市限購政策正迎來普遍放松。我們認為重點布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。高能級城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機。
風險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預(yù)期的風險、資產(chǎn)大幅減值的風險。
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