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事件：2023年11月7日，公司發(fā)布《2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案》及《關(guān)于向控股股東借款暨關(guān)聯(lián)交易的公告》。
　　擬向控股股東定增2.6億股，并以1.3億元轉(zhuǎn)讓商業(yè)、車位等資產(chǎn)：公司擬向公司大股東廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“珠實(shí)集團(tuán)”）發(fā)行A股股票，最終發(fā)行數(shù)量不超過(guò)2.6億股，發(fā)行價(jià)格為人民幣2.92元/股，擬募集資金總額不超過(guò)7.5億元，由珠實(shí)集團(tuán)全部認(rèn)購(gòu)，限售期為自發(fā)行結(jié)束之日起36個(gè)月。假設(shè)按照發(fā)行數(shù)量上限計(jì)算，發(fā)行完成后珠實(shí)集團(tuán)對(duì)珠江股份的持股比例將由之前31.0%提升至47.0%。同時(shí)公司通過(guò)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式向珠實(shí)集團(tuán)全資子公司珠實(shí)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商業(yè)、車位等房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1.3億元（不含增值稅）。有利于公司進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
　　多措并舉展示大股東對(duì)公司發(fā)展前景信心，有利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提升盈利能力：根據(jù)公司公告，本次定增募集資金將全部用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)。公司2023年前三季度歸母凈利潤(rùn)為-0.76億元，業(yè)績(jī)虧損的主要原因?yàn)楣厩叭径蓉?cái)務(wù)費(fèi)率高達(dá)4.1%，前三季度利息費(fèi)用為1.16億元。我們認(rèn)為本次定增有助于償還20.2億的一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，公司明年利息費(fèi)用有望逐步縮減，帶動(dòng)業(yè)績(jī)扭虧為盈。同時(shí)向珠實(shí)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)也有利于深入推進(jìn)公司從“地產(chǎn)”向“城市服務(wù)+文體運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力。兩項(xiàng)舉措均展示了控股股東珠實(shí)集團(tuán)對(duì)公司發(fā)展的強(qiáng)力支持和對(duì)公司未來(lái)前景的信心。
　　在管規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，Q3新增許昌體育會(huì)展中心和新昌小球中心等體育場(chǎng)館項(xiàng)目：截至2023年9月30日，公司在管項(xiàng)目供給359個(gè)（住宅項(xiàng)目143個(gè)，公建項(xiàng)目193個(gè)，體育場(chǎng)館項(xiàng)目23個(gè)），較二季度末增加16個(gè)。其中主要新增體育場(chǎng)館項(xiàng)目為許昌體育會(huì)展中心、新昌小球中心等。公司在體育場(chǎng)館方面先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)公司重組后通過(guò)加強(qiáng)與珠實(shí)集團(tuán)的協(xié)同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機(jī)會(huì)承接母公司及兄弟單位項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，助力在管規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張。
　　盈利預(yù)測(cè)：我們認(rèn)為本次定增和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有助于公司深化推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。維持公司2023/2024/2025年的歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為-0.64/0.82/0.95億元，對(duì)應(yīng)EPS為-0.07/0.10/0.11元，對(duì)應(yīng)2024/2025年市盈率為38.5/33.4倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造政策落地不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度超預(yù)期下行；市場(chǎng)化外拓不及預(yù)期。