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累計(jì)銷售數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大，單月銷售數(shù)據(jù)仍不及預(yù)期
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-10月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。1-10月，全國(guó)商品房銷售面積9.26億平，同比下降7.8%（1-9月-7.5%），其中商品住宅銷售面積同比下降6.8%；1-10月商品房銷售額9.72萬(wàn)億元，同比下降4.9%（1-9月-4.6%），其中商品住宅銷售額同比下降3.7%。10月單月商品房銷售面積和金額分別同比下降11.0%和8.1%（9月單月分別下降10.1%和13.6%），單月銷售金額降幅收窄。分區(qū)域看，1-10月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為-3.7%、-9.6%、-3.3%、-8.7%，中部地區(qū)降幅明顯。據(jù)我們跟蹤的64城數(shù)據(jù)，11月前兩周新房銷售面積同比降幅仍超15%，四季度銷售市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)承壓。
　　新開工降幅收窄，竣工數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)
　　2023年1-10月，全國(guó)房屋新開工面積7.92億平，同比下降23.2%（1-9月-23.4%）；其中住宅新開工面積5.77億平，同比下降23.6%（1-9月-23.9%），在銷售去化壓力下房企開工意愿仍不足。1-10月，房屋竣工面積5.52億平，同比增長(zhǎng)19.0%（1-9月+19.8%），其中住宅竣工面積4.01億平，同比增長(zhǎng)19.3%（1-9月+20.1%），竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)秀。在受疫情影響延期的項(xiàng)目陸續(xù)交付、保交樓政策持續(xù)推進(jìn)的雙重預(yù)期下，我們預(yù)計(jì)全年竣工數(shù)據(jù)有望保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。
　　開發(fā)投資降幅擴(kuò)大，銷售回款資金持續(xù)承壓
　　2023年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.59萬(wàn)億元，同比下降9.3%（1-9月-9.1%），其中住宅開發(fā)投資額同比下降8.8%，在銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期和回款壓力下，房企投資拿地和開工動(dòng)力持續(xù)下降。2023年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.73萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降13.8%（1-9月-13.5%），其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%（1-9月分別為-11.1%、-21.8%、-9.6%、-6.9%），國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金邊際改善，銷售回款資金持續(xù)承壓，企業(yè)資金壓力猶存。
　　投資建議
　　9月以來(lái)二線城市限購(gòu)政策持續(xù)寬松，但居民端在宏觀經(jīng)濟(jì)、收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等多重因素影響下，購(gòu)房信心尚未完全修復(fù)，政策帶動(dòng)的購(gòu)買力明顯不及預(yù)期。我們預(yù)計(jì)在銷售表現(xiàn)持續(xù)低迷情況下，四季度核心城市購(gòu)房政策或?qū)⒊掷m(xù)優(yōu)化。我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊當(dāng)前估值水平、配置比例、市場(chǎng)預(yù)期和行業(yè)基本面都處于較低水平，四季度政策窗口期值得關(guān)注。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。