>> 申萬宏源-房地產行業(yè)1-10月月報：短期仍有壓力，靜待城改發(fā)力-231116
| 上傳日期： |
2023/11/16 |
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| 1108KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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本期投資提示：
10月投資端仍較弱，投資低位、開工降幅擴大、竣工增速放緩。10月單月來看，投資同比-11.3%（計算值-16.7%），較前值持平；開工同比-21.1%（計算值-21.2%），較前值6.5pct；竣工同比+13.3%（計算值+13.4%），較前值-12.1pct。我們認為，目前房地產行業(yè)投資端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統(tǒng)計局數(shù)據對于22年基數(shù)進行調減、并調減幅度逐月擴大，經計算22年前10月房地產開發(fā)投資數(shù)值下調了7.2%、下調幅度較上月下降了0.1pct，如果剔除基數(shù)調整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補庫存的困難，從而導致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預計投資修復節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合考慮投資意愿弱和投資基數(shù)下調因素，我們預計公布值口徑預測：2023年投資同比-9.6%、開工同比-20.4%、竣工同比+16.0%，對應計算值口徑預測：2023年投資同比-16.1%、開工同比-20.9%、竣工同比+15.4%，并預計2024年投資同比-11.1%、開工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。
10月銷售端降幅擴大，銷售面積公布值同比-11%、計算值同比-20%。10月單月來看，銷售面積同比-11.0%（計算值-20.3%），較前值-0.8pct；銷售金額同比-8.1%（計算值14.4%），較前值+5.5pct；銷售均價同比+3.2%（計算值+7.4%），較前值+7.0pct。我們認為，目前房地產行業(yè)銷售端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統(tǒng)計局數(shù)據對于22年基數(shù)進行調減、并調減幅度逐月擴大，經計算22年前10月商品房銷售面積數(shù)值下調了9.7%、下調幅度較上月擴大了0.1pct，如果剔除基數(shù)調整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預計購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復，而供給主體的過度出清及補庫存的困難將在供給端約束銷售修復，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導致總量仍偏弱，但結構有彈性。綜合考慮短期銷售走弱和銷售基數(shù)下調因素，我們預計公布值口徑預測：2023年銷售面積同比-4.2%、銷售金額同比-2.3%，對應計算值口徑預測：2023年銷售面積同比-13.4%、銷售金額同比-8.3%，并預計2024年銷售面積同比+2.6%、銷售金額同比+5.7%、銷售均價同比+3.0%。
10月資金來源同比降幅收窄，銷售回款降幅收窄、融資資金走弱。10月單月來看，資金來源同比-16.8%（計算值-17.0%），較前值+1.1pct。從10月各資金來源同比來看，國內貸款同比-9.8%（計算值-9.6%），較前值-13.8pct；自籌資金同比-17.7%（計算值17.7% ），較前值-4.1pct；定金及預收款同比-18.6% （計算值-19.7% ），較前值+7.2pct；個人按揭貸款同比-15.0%（計算值-15.7%），較前值+11.5pct。10月單月資金來源同比降幅收窄，其中銷售回款中定金及預收款、個人按揭均降幅收窄，國內貸款同比轉負、自籌資金降幅擴大。綜合之下，預計后續(xù)房地產資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預計房地產行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實際落地情況。
投資分析意見：短期仍有壓力，靜待城改發(fā)力，維持“看好”評級。近期政治局會議對房地產定調發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過由于目前居民購買力和購買意愿雙弱，近期的放松政策效果并不佳。在此背景下，我們認為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產行業(yè)破局關鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關鍵點、并有望加速推進，而住房雙軌制是中長期政策頂層設計，從而兼顧短期穩(wěn)經濟和長期健康發(fā)展。我們維持房地產板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；2）建議關注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關注：招商積余。
風險提示：調控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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