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深圳下調二套房最低首付比例，一線城市的寬松再進一步。深圳二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調整為40%；同時優(yōu)化普通住房認定標準，取消“實際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一價格限制條件。從一線城市放松軌跡看，8-9月一線城市集體執(zhí)行“認房不認貸”主要針對首改置換需求，近期深圳廣州對于二套首付比例的調整將進一步釋放二套改善性需求。當然，廣州新政對于限購方面也作出了較大程度寬松，而本次深圳暫未放松限購。我們認為，未來深圳較為嚴格的限購政策也有望得到一定調整；北京、上海的限購、限貸、普宅認定標準等也可能有所松動。
　　5年期LPR連續(xù)5月不變，百城主流房貸利率趨于平穩(wěn)。本周央行公布，5年期以上LPR為4.2%，自7月以來已連續(xù)5個月保持不變。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，11月全國百城首套主流房貸利率為3.87%，環(huán)比微降1bp；二套為4.43%，環(huán)比微降1bp。分城市能級看，目前一線、二線、三線城市首套房貸利率分別為4.38%、3.88%、3.84%；二套房貸利率分別為4.88%、4.42%、4.41%。目前一線城市首套房貸利率仍相對較高、一線城市與部分核心二線城市二套房貸利率亦相對較高，仍有一定的下降空間。
　　行情回顧：本周中信房地產指數(shù)累計變動幅度為3.9%，領先滬深300指數(shù)4.78個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第1名。
　　新房：本周30個城市新房成交面積為232.7萬平方米，環(huán)比提升12.3%，同比下降15.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為61.0萬方，環(huán)比18.5%，同比-11.0%；樣本二線城市為128.6萬方，環(huán)比10.3%，同比-7.5%；樣本三線城市為43.1萬方，環(huán)比9.9%，同比-34.9%。從今年累計47周新房成交面積同比看，樣本30城共計12547.5萬方，同比-8.5%；一線城市為2987.7萬方，同比0.1%；二線城市為7116.7萬方，同比9.6%；三線城市為2443.1萬方，同比-14.6%。
　　二手房：本周13個樣本城市二手房成交面積合計117.6萬方，環(huán)比增長0.7%，同比增長28.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為34.2萬方，環(huán)比3.3%；樣本二線城市為56.4萬方，環(huán)比-1.9%；樣本三線城市為27.0萬方，環(huán)比3.0%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（11.20-11.26）共發(fā)行房企信用債17只，環(huán)比增加8只；發(fā)行規(guī)模共計143.10億元，環(huán)比增加70.57億元，總償還量77.82億元，環(huán)比減少48.39億元，凈融資額為65.28億元，環(huán)比增加118.96億元。
　　投資建議：中國房地產走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們仍然堅持2022年以來的觀點，最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近12月的重要會議窗口期，我們認為存在博弈政策的反彈機會，擇股方向包含以下幾個方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。