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10月頭部房企銷售面積同比下降33%，銷售金額同比下降26%。1）10月16家頭部房企銷售面積1319萬方，同比下降33%，降幅較上月縮小2pcts；銷售金額2359億元，同比下降26%，環(huán)比下降3.6%。2）10月以來，各地因城施策仍在持續(xù)推進(jìn)，北京、上海實(shí)施公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，杭州等核心二線城市繼續(xù)調(diào)整限購區(qū)域，多個城市繼續(xù)跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”及調(diào)整商貸首付比和利率下限，非一線城市購房政策實(shí)質(zhì)寬松，但從歷史水平來看，銷售情況仍處于過去三年低位。主要原因是房地產(chǎn)市場供需錯配問題仍然存在，居民收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，房價下行或抑制部分需求釋放。
　　頭部房企投資增量，高度聚焦核心城市。1）10月頭部房企拿地面積同比上升183%，拿地金額同比上升387%。2）10月頭部房企拿地平均溢價率約5%，一二線城市占比93%，10月房企投資增量，繼續(xù)聚焦高能級城市，拿地主要選擇一二線城市以避免去化風(fēng)險。3）從投資金額來看，中海拿地最為積極，拿地金額439億元，當(dāng)月投資強(qiáng)度175%；招蛇拿地金額111億元。4）16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價111%，較上月有明顯上升，主因本月拿地一線城市為主。
　　行業(yè)融資未見明顯改善，國央企仍為發(fā)債主力。本月境內(nèi)債發(fā)行量共306億元，同比下跌28%；境外融資37億元，同比上升19%。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位。2）2023年部分房企仍存在較大償債壓力，截止10月底碧桂園年內(nèi)到期債務(wù)余額75億元。銷售端持續(xù)低迷，融資端政策發(fā)力，預(yù)計(jì)減緩部分房企流動性壓力。
　　華潤、金茂擬發(fā)行消費(fèi)Reits，保利100億票據(jù)注冊額度獲通過。1）招商蛇口：前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入758.29億元，同比減少15.26%；歸母凈利潤37.69億元，同比增長27.45%。2）保利發(fā)展：100億元中期票據(jù)注冊額度獲中國銀行間市場交易商協(xié)會通過。3）融創(chuàng)地產(chǎn)：“PR融創(chuàng)01”等債券本息已足額劃付，10月10日開市起復(fù)牌。4）碧桂園：計(jì)劃正式啟動境外債重組；楊文杰卸任深圳市碧桂園房地產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理，由王富學(xué)接任。5）金地集團(tuán)：凌克辭去公司董事、董事長和董事會戰(zhàn)略委員會委員職務(wù)，黃俊燦代為行使。6）萬科A：控股子公司萬物云已于10月24日完成將10.5億股未上市股份轉(zhuǎn)換為H股；深鐵董事長辛杰擔(dān)任公司第二十屆董事會副主席；發(fā)布項(xiàng)目跟投制度7.0版，萬科新獲取的住宅開發(fā)銷售類項(xiàng)目均列入跟投范圍。7）華潤置地：擬分拆基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市，相關(guān)底層資產(chǎn)項(xiàng)目為青島萬象城，預(yù)計(jì)募集資金69.78億元。8）中國金茂：證監(jiān)會及上交所已受理華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊申請，相關(guān)資產(chǎn)為位于湖南省長沙市岳麓區(qū)梅溪湖環(huán)湖路1177號的項(xiàng)目。
　　投資建議：2024年地產(chǎn)竣工可能面臨壓力，重點(diǎn)關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地產(chǎn)銷售回暖略低于預(yù)期，考慮到2022年銷售面積的下行，預(yù)計(jì)2024年竣工面積或同比下滑9%，地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)面臨壓力，而城中村改造對應(yīng)真實(shí)需求，只待政策突破；2024年出現(xiàn)板塊性機(jī)會的可能性較小，政策博弈的難度也有所提升，重點(diǎn)關(guān)注相對確定性機(jī)會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。