>> 東吳證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：深圳降低首付比例點評，利好需求復蘇，供需兩端政策漸成合力-231123
| 上傳日期： |
2023/11/23 |
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| 445KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
房誠琦,肖暢,白學松 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
事件：1）11月22日，深圳市住建局發(fā)布公告調(diào)整普通住房認定標準為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），取消了成交總價低于750萬元的要求。2）同日中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知：11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
深圳成為繼廣州后第二個下調(diào)二套房首付比例的一線城市，有望降低購房成本，提振剛性和改善性需求。9月9日，根據(jù)廣州日報報道，廣州降低房貸利率和二套房首付比例：其中二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例由原來的50%/70%（普宅/非普）調(diào)整為不低于40%，利率下限由原來的LPR+60BP調(diào)整為LPR+30BP。新政執(zhí)行后，根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)，今年9月廣州商品住宅成交面積環(huán)比大增60.4%至70.7萬方；10月商品住房面積為73.2萬方，環(huán)比增長3.6%，同比增長27.1%。我們認為本次深圳降低二套房首付比例后，結(jié)合普通住宅的認定標準放松，居民購房資金門檻將和購房稅費成本都將有明顯下降，有利于提振剛性和改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)步復蘇。
近期中央密集發(fā)聲支持房地產(chǎn)，供需兩端政策有望形成合力共同促進房價預期穩(wěn)定和購房需求復蘇。11月6日央行提出：持續(xù)提升房貸利率市場化程度，更好支持剛性和改善性住房需求。11月7日四部委召開房企融資座談會，了解房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。11月17日央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開會議，提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。當前對于房企來說，銷售企穩(wěn)恢復造血能力和融資環(huán)境改善二者缺一不可，供需兩端政策形成合力是行業(yè)重新進入良性循環(huán)的必要條件，我們看好后續(xù)政策的持續(xù)加碼落地，但新房及二手房銷售市場復蘇可能需要一定的政策反應時間。
投資建議：此次深圳下調(diào)二套房首付比例、放松普宅標準，政策力度超出市場預期，其余一線城市后續(xù)有望跟進。我們認為當前地產(chǎn)支持政策已經(jīng)從偏重需求端轉(zhuǎn)向供需兩端雙管齊下轉(zhuǎn)變，從“保項目”向“保主體”改變，板塊估值有望持續(xù)修復。土儲優(yōu)質(zhì)、財務穩(wěn)健、資源稟賦、不斷提高產(chǎn)品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期積極調(diào)倉，未來率先受益于行業(yè)銷售復蘇；同時部分地方房企以及代建企業(yè)有望受益于城中村改造持續(xù)推進帶來的增量機會。推薦：1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、華發(fā)股份，建議關(guān)注中國海外發(fā)展、華潤置地；2）城中村改造受益標的：越秀地產(chǎn)、珠江股份、城建發(fā)展；3）代建公司：綠城管理控股。
風險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預期；行業(yè)信用風險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預期。
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